トラブルが後を絶たないサブリース。
サブリースとは、「家賃保証」とも呼ばれ、マンションやアパートなどの投資用賃貸物件の「空室リスク対策」として使われます。本来であれば、オーナーからすれば空室対策の強い味方となるはずのサブリースが、何故トラブル発生してしまうのでしょうか。
本記事では、
・サブリース解約の手順と注意点
・どうしても解約できない場合の対処法
をまとめてあります。
もしこれから不動産投資を考えているという方がいれば、サブリースを付ける必要がないような（空室にならないような）利便性の高い立地、複数の賃貸需要が見込める物件を選ぶことをおすすめします。
1.サブリース解約の手順と注意点
サブリース契約は一度契約締結してしまうと、解約に至るまで難航する事が多いです。
サブリースを解約したい場合の解約手順を「サブリース契約書にサブリース解除の記載が有る・無い」のケース別で説明していきます。
1-1.サブリース契約書に「中途解約事項」の記載がある場合
サブリース契約書に「中途解約事項」に関する記載がある場合は、書面で通知を行なうことで解約の申し出ができます。
「解約は6ヵ月前に書面をもって通知すること」などと条文があれば、条文の内容に沿って解約手続きをしてください。
注意するポイント①：解約する「数ヶ月前まで」に事前通知が必要
解約するためには「事前通知を数ヶ月前に書面にて行なうこと」などと契約条項に入っていることが多いです。サブリース会社によって「1ヵ月前通知」なのか「6ヵ月前通知」なのか異なってきます。サブリース契約書を確認してみましょう。
解約できるとしても、解約が完了するまでは、ある程度時間がかかります。
注意するポイント②：高額な違約金を請求される
違約金を支払うことで中途解約の申し出を承諾してくれるサブリース会社も存在しますが、その違約金が高額なケースがあります。
違約金の相場はサブリース会社により幅がありますが、おおよそ「家賃の3ヶ月～6ヵ月分」のところが多いです。中には「家賃の12ヵ月分～20か月分」の違約金を請求するサブリース会社も存在します。
「多額を払って解約するか」、「契約満了まで待つか」どちらの方が良いのか、冷静に判断してください。
注意するポイント③：必ず「書面」で通知する
解約通知を行なう場合は、必ず「書面」で通知しましょう。サブリース会社の指定書式がある場合は、サブリース会社指定の用紙で提出しましょう。
また、一口に「書面」と言っても、「用紙の郵送」で良いのか、「FAX送信」で良いのか、サブリース会社により異なります。事前にサブリース会社に確認しておきましょう。
サブリース会社の中には、解約通知時に「指定の書式＋印鑑登録証明書元本のコピー」が必要となる場合があります。「解約の際に何が必要なのか」サブリース会社に確認しましょう。
〈サブリース会社に事前に確認すること〉
・サブリース会社指定の書式の有無
・「書面」の確認（用紙を郵送なのか、FAX送付でも良いのかなど）
・書面の書き進め方、解約に必要な内容
・解約書面の他に必要な書類の有無
〈注意点〉
・サブリース会社の指定書式がある場合は、サブリース会社指定の用紙で提出する
・解約時にその他追加で提出する必要書類があれば提出する（サブリース会社に要確認）
注意するポイント④：必ず「電話で到着確認」を行なう
解約書類を発送したら、必ず「電話で到着確認」を行ないましょう。
到着確認を行なわず、貸主は解約の申し入れをしたつもりになっていても、「借主側へ届いてない、受け取っていない」という事態を未然に防ぐためです。
万が一、届いていないと言われた場合、その場で住所を教えてもらい、発送先の住所と照らし合わせて、住所が間違っていないか再確認しましょう。
注意するポイント⑤：解約通知をしても、最終的に借主（サブリース会社）の同意が必要になる
一度、お互い契約書にサインをして契約締結してしまった場合、契約は成立しています。そのため、貸主側から一方的に契約を解約することはできず、解約するためには借主の同意が必要になります。
貸主（オーナー）が一方的に解約したいと申し出ても、借主（サブリース会社）が同意しない限り、1-2.で説明した通り、貸主に相応な「正当な理由」がない限り、解約は難しいでしょう。
1-2.サブリース契約書に「中途解約事項」の記載が無い場合は「正当理由」が無いと解約できない
サブリース契約書に「中途解約事項」に関する記載が無い場合、貸主（オーナー）側からの解約申出は「正当な理由」が無い限り、簡単には解約できません。
貸主からの解約が認められる〈正当な理由〉とは
貸主からの解約が認められる〈正当な理由〉とは
・借主（サブリース会社）から家賃の不払いが発生している
・貸主（オーナー）が、当該賃貸物以外に住む以外の選択肢がない状態（物件を借りることが出来ない。など）
など。
上記のような相当な理由が無い限り、貸主からの解約は認められません。
中途解約事項の記載が無い場合は、サブリース契約を解約することはかなり難しいでしょう。
2.どうしてもサブリースを解約できない場合の対処法
どうしてもサブリースを解約できない場合の対処法としては、
・弁護士を雇って訴訟を起こす
・サブリース会社へ何度も交渉を重ねる
などが挙げられます。
2-1.対処法①弁護士を雇って訴訟を起こす
どうしてもサブリースを解約できない場合の対処法としては、弁護士を雇って訴訟を起こす方法があります。
弁護士により費用が異なりますが、着手金として30万円、成功報酬として50万円などとそれなりの費用、時間がかかります。こちらに関しても、「弁護士を雇ってでも解約を進めるのか」、それとも、「サブリース契約期間満了を待つのか」どちらの方が良いのか冷静に判断してください。
2-2.対処法②サブリース会社へ何度も交渉を重ね、解約とまでは行かずとも、サブリース手数料を下げてもらう
どうしてもサブリースを解約できない場合の対処法としては、サブリース会社へ何度も交渉を重ね、解約とまでは行かずとも、サブリース手数料を下げてもらう方法もあります。
サブリース解約までは行かなくても、根負けせず、根気よく何度もサブリース会社へ交渉を重ね、サブリース手数料を下げてもらうという方法もあります。（手数料を下げることに成功した人もいるようです。）
ただし、何度交渉したとしても、解約に応じてもらえるかどうかは、サブリース会社次第になります。
どうしても解約できない場合は、弁護士に相談してみましょう。
まとめ
〈サブリース解約の手順と注意点〉
サブリース契約書に「中途解約事項」に関する記載がある場合
・注意点①解約する「数ヶ月前」の事前通知が必要
・注意点②高額な違約金を請求される
・注意点③解約通知は必ず「書面」で行なう
・注意点④必ず電話で解約通知の到着確認を行なう
サブリース契約書に「中途解約事項」に関する記載が無い場合
貸主からの解約申出は、「正当な理由」が無い場合はサブリース解約できない。
「正当な理由」とは、
・借主（サブリース会社）から家賃の不払いが発生している
・貸主（オーナー）が、当該賃貸物以外に住む以外の選択肢がない状態（物件を借りることが出来ない。など）
〈どうしてもサブリースを解約できない場合の対処法〉
・弁護士を雇って訴訟を起こす
・サブリース会社へ何度も交渉を重ね、解約とまでは行かずとも、サブリース手数料を下げてもらう
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