安定した副収入や相続対策として、不動産投資を考えられている人もいらっしゃるかと思います。
しかし不動産投資は、最低でも数千万円から数億円単位の資金が必要で、なかなか手を出しにくい投資です。
実は最近、少額から不動産投資が行える不動産小口化商品が注目を浴びています。
似たような仕組みとして、REIT（不動産投資信託）がありますが、明確な違いは「不動産小口化商品は相続対策ができる」という点です。
ところが不動産小口化商品は、まだ認知度が低く、仕組みやメリット・デメリットについて知られていないこともあります。
そこでこの記事では、不動産小口化商品の仕組みやメリット・デメリット、相続対策として有効なのかなど徹底的に解説していきます。
不動産に関する知識が0の人でも、ポイントや流れをわかりやすく解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
1. 不動産小口化商品とは
不動産小口化商品とは、ある不動産を複数人でお金を出し合い、出資した割合に応じて利益が分配される商品です。
一つの不動産を複数人で保有するため、1人あたりの投資金額が少なくなり、少額から不動産投資ができます。
たとえば、1億円のある物件を100口に小口化して、1口100万円で投資家に販売します。投資家は自分が保有する口数に応じて、家賃収入や売却益を得ることができる仕組みです。
通常の不動産投資では、1億円の物件を購入するためには、1億円を出資しなければなりません。しかし不動産小口化商品では、100万円ほどの比較的少額から不動産投資を始めることができます。
そして不動産小口化商品は、大きく2つに分けることができます。
以下で詳しく見ていきましょう。
2. 不動産小口化商品の種類
不動産小口化商品は、大きく以下の2つに分けることができます。
・任意組合型
・匿名組合型
賃貸型も存在しますが、供給事業者が非常に少ないです。
本記事では、この2つの特徴について、それぞれ詳しく見ていきましょう。
2-1. 任意組合型
任意組合型とは、投資家と不動産を管理する業者との間で組合を結成し、その組合が不動産投資を行う仕組みです。
任意組合型の特徴は以下の3つです。
①実際に不動産を所有できる
②相続対策として活用できる
③受け取った利益は確定申告の際「不動産所得」となる
任意組合型の大きな特徴は、相続対策として活用できることです。
任意組合型には、「現物出資」と「金銭出資」がありますが、どちらの方法でも相続対策をすることが可能です。
また任意組合型では、運用期間を10年以上の長期ですることが多いです。
そのため不動産投資で安定的な収入を得たい人にとって、向いている商品といえるでしょう。
2-2. 匿名組合型
匿名組合型とは、投資家と事業者との間で匿名契約を結び、事業者が単独で不動産の運営を行う仕組みです。
任意組合型との大きな違いは、不動産の所有権を保有しない点が挙げられます。
匿名組合型の特徴は以下の3つです。
①不動産の所有権はもたない
②受け取った利益は確定申告の際、不動産所得ではなく「雑所得」となる
③1口数万円程度から投資が可能
匿名組合型は、不動産を所有しないため、投資家は不動産の所有権をもちません。
そのため受け取った利益も、不動産所得ではなく「雑所得」となります。
ただし任意組合型よりも投資金額が少なく、1口数万円からの投資が可能です。
運用期間も数カ月程度から10年以内と、任意組合型に比べて短期になることも特徴です。
3. 不動産小口化商品のメリット
不動産小口化商品のメリットは、以下の5つです。
・現物不動産に比べ少額から投資ができる
・管理や運用の手間がない
・相続税対策になる
・投資対象が開示されている
・分散投資ができる
それぞれについて、以下で詳しく見ていきましょう。
3-1. 現物不動産に比べ少額から投資ができる
不動産小口化商品は現物不動産に比べて少額から投資が可能です。
現物不動産は1つの物件を購入するために、自分1人が所有者となるため、どうしても投資金額が大きくなります。
しかし不動産小口化商品は、複数の人と所有権をシェアする形をとるため、1人あたりの投資金額が少なくなります。
「現物の不動産を所有してみたいけどまずは少額から」と考えている人にとっては、不動産小口化商品の投資はオススメです。
3-2. 管理や運用の手間がない
不動産小口化商品は事業者に不動産を貸し付ける、または、事業者に出資をする、という形をとるため不動産の管理や運用の手間がありません。
現物の不動産投資で物件を所有すると、建物を綺麗に保つために清掃業務を委託したり、入居者を募るために広告を打ち出したりと、様々な費用や作業が発生します。
一方、不動産小口化商品は、管理や運用を事業者に任せることで、そのような手間がかかることはありません。
「不動産投資をしてみたいけど、管理や運用は避けたい」と考えているのであれば、不動産小口化商品を検討してみるのもいいでしょう。
3-3. 相続税対策になる
任意組合型の商品であれば、相続税対策として有効です。
なぜなら、任意組合型の不動産小口化商品は、不動産税制が適用されるからです。
現金を相続すると、受け取った金額の全額が相続税の対象となります。
ところが同じ金額を不動産で購入して相続した場合、現金を相続する場合に比べて20～30%ほど相続税の対象が少なくなるのです。
不動産小口化商品のうち任意組合型は、不動産を所有しているものとして評価されるため、相続税対策としては有効な手段となります。
3-4. 投資対象が開示されている
不動産小口化商品は、投資先である不動産の情報が開示されています。
そして投資対象となる物件は、不動産運用のプロが選んだ優良物件であることも特徴です。
また自分がどのような物件に投資をしているか明確であることで、投資する価値があるかどうか自分の目で判断することができたり、実際に不動産投資を行っている実感を得ることもできるでしょう。
3-5. 分散投資ができる
不動産小口化商品は、1人あたりの投資金額が少なくなることから、複数の物件を所有して分散投資をすることもできます。
たとえば、手元に3,000万円がある場合、現物の不動産1つ購入するよりも、不動産小口化商品で1口500万円を6口購入し、リスクを分散させることが可能です。
不動産投資は立地や物件の種類、周辺環境によってリスクが異なります。
そのような条件が異なる物件を複数所有することで、不動産投資におけるリスク分散を行うことができるといえるでしょう。
特に不動産投資では、「空室にさせないこと」がポイントです。
不動産小口化商品で物件を複数所有しておくことで、仮にどこかの物件の空室が続いてしまっても、他の物件から収益を得ることで損失をカバーしてもらえます。
ここまでは不動産小口化商品のメリットについてお伝えしてきましたが、一方で注意点もいくつか存在します。
以下で不動産小口化商品の注意点を見ていくことにしましょう。
4. 不動産小口化商品の注意点
不動産小口化商品の注意点は、以下の5つです。
・商品が少なく投資したくてもできない場合がある
・売りたいときに売れない可能性がある
・利回りが平均的に3%～4%と低い
・融資を受けられない
・任意組合型の場合は初期費用がかかる
以下で詳しく見ていきましょう。
4-1. 商品が少なく投資したくてもできない場合がある
不動産小口化商品は、投資手法としてはまだ新しい部類に入るため、商品数が少ないことが現状です。
市場に出回っている商品数に対し、購入希望者が多いため抽選となることもあり、投資したくてもできない場合があります。
4-2. 売りたいときに売れない可能性がある
不動産小口化商品は、流動性が低いため売りたいときにすぐに売れない可能性があります。
不動産は、株式投資やFXのように流動性が高いものではないため、売りたいときにすぐに売ることができません。
そのため、買い手を見つけてから手続きなどで1ヵ月ほどかかる可能性があります。
4-3. 利回りが平均的に3%～4%と低め
不動産小口化商品は、低リスクで不動産投資ができる反面、利回りが低くなることは避けることは難しいといえるでしょう。
4-4. 融資を受けられない
現物の不動産投資では、金融機関から融資を受けることができますが、不動産小口化商品は融資を受けることができません。
現物の不動産投資で融資を活用する場合、購入する不動産を担保にすることで融資を受けることができます。
ところが不動産小口化商品は、複数人で共同で所有することから担保設定ができないのです。
不動産投資は融資を活用した「レバレッジ効果」があることが魅力ですが、不動産小口化商品ではレバレッジ効果を活用することができない点はデメリットといえるでしょう。
4-5. 任意組合型の場合は初期費用がかかる
任意組合型の場合は、登記費用や登録免許税、不動産取得税などの費用が発生します。
匿名組合型と異なり、不動産の所有権を有するため、所有権を主張するために登記の申請は必ず行わなければなりません。
具体的には不動産の共有持分を購入する際と、購入した不動産を任意組合に対して現物出資する際の計2回です。（金銭出資の場合は不要）
登記費用以外にも登録免許税と不動産取得税や、司法書士への報酬などが必要となるため、任意組合型を利用する場合は、現物不動産投資と同様、初期費用がかかります。
5. 現物不動産・REIT（不動産投資信託）との違い
それではここで現物不動産と、不動産小口化商品とよく似た仕組みのREIT（不動産投資信託）との違いを明確にしていきましょう。
| 不動産小口化商品 | 現物不動産 | REIT |
初期費用 | 少ない | 多い | 少ない |
不動産の所有権 | 任意組合型は有 | 有 | なし |
投資対象物件 | 単一 | 単一 | 複数 |
相続税対策 | 一部可能 | できる | できない |
融資 | 受けられない | 受けられる | 受けられない |
流動性 | 低い | 低い | 高い |
現物不動産とREITの違いについて、以下で詳しく見ていきましょう。
5-1. 現物不動産との違い
現物不動産との大きな違いは、所有者が1人か複数かです。
現物不動産は、自分1人が不動産の所有者となり、好きなタイミングで物件を購入・売却できるのに対し、不動産小口化商品ではそのようなことができません。
また現物不動産は1人で不動産を購入・運用していくため、初期費用が多額になってしまいます。
一方、不動産小口化商品は一口100万円前後から購入でき、少額から不動産投資を始めることが可能です。
さらに相続する場合、現物不動産は分割することが難しいため、相続人の間でトラブルとなることがあります。
不動産小口化商品では、1口あたりの金額が少額であり、このような遺産相続でトラブルとなるリスクを減らしてくれる可能性があります。
5-2. REIT（不動産投資信託）との違い
REITは投資法人が投資家から集めたお金で不動産を購入し、そこから得られた収益を投資家に分配する仕組みです。
投資家はその投資法人の株式を購入し保有することで、分配金を得ることができます。
ただし投資したREITの投資法人が倒産してしまった場合、株式同様に無価値になってしまうことがあります。
つまり不動産が存在したとしても、投資法人の経営状態によっては、大きな損失となることがあるのです。
また相続の時のREITは、株式と同じように評価されるため、不動産のような相続対策をすることができません。
6. 結局不動産小口化商品はアリか？ナシか？
それではどのような人に不動産小口化商品はおすすめで、どのような人にはおすすめではないのでしょうか？
ここでは具体的に見ていきましょう。
6-1. こんな人におすすめ：投資初心者
投資を全く行ったことがない人は、不動産小口化商品はおすすめです。
なぜなら、物件選びや管理・運用については、不動産のプロが行ってくれるため、投資家は出資のみで投資ができるからです。
また株式投資と異なり、値動きしないため、安定した利益を得ることもできます。
株式は流動性が高く、市場での取引結果によっては、1日で数万円から数十万円価値が変わることがあります。
そのため財務分析など、専門的な知識を活用してリスクを抑える必要があります。
しかし、不動産小口化商品の投資対象は、価格変動が少なく安定しており、初心者にとっては安心して投資できるといえるでしょう。
6-2. こんな人におすすめ：リスクは出来る限り負いたくない人
リスクをできる限り負いたくない人も、不動産小口化商品はおすすめです。
不動産小口化商品は、現物の不動産投資と異なり、投資金額が少額となることからリスク分散することができます。
現物の不動産では、空室率が続いてしまったり、様々なリスクが発生します。
場合によっては大規模な修繕費が発生し、キャッシュフローが悪化してしまうこともあるでしょう。
不動産小口化商品は、このようなリスクを不動産のプロが分散してくれるため、リスクを負いたくない人にとって安心して投資できるといえるでしょう。
6-3. こんな人におすすめ：相続税対策を考えている人
相続税対策を考えている場合、不動産小口化商品を上手く活用することで、節税効果を得ることができます。
なぜなら、現金や株式などで相続するよりも、不動産を相続した方が相続税が抑えられることが多いからです。
また遺産分割の際に、現物不動産の場合は分割することが難しく、相続人の間でトラブルとなることがあります。
一方、不動産小口化商品は、少額で分割されているため、相続の際にもトラブルとなることを避けることができるでしょう。
6-4. こんな人におすすめ：あまり手間をかけたくない人
投資であまり手間をかけたくない人にも、不動産小口化商品はおすすめです。
特に不動産投資では、物件を購入してから管理や運用に一定の手間がかかります。
不動産投資は常に「空室率を抑える」意識が大切で、入居者目線で居住環境を整える必要があります。
そのために室内設備を改善することや、利益が発生するように家賃を調整する必要があります。
不動産小口化商品では、このような面倒な作業を事業者が行ってくれるため、投資家は手間をかけずに投資できるのです。
6-5. おすすめしない人：ハイリターンを求める人
不動産小口化商品でハイリターンを望むことは難しいといえます。
投資はリスクとリターンがおおよそ比例します。
不動産小口化商品はローリスク・ミドルリターンのため、ハイリスクな投資商品と比較すると、リターンは高くありません。
株式投資やFXなどのようにでは、短期間で大きなリターンを得ることもできますが、不動産小口化商品ではそのような大きなリターンを得ることが難しいです。
投資の対象が不動産であるため、価格の変動があまりなく、長期で安定した運用をしたい人に向いている商品といえるでしょう。
6-6. おすすめしない人：自分で運用したい人
自分で不動産を運用したい人も、不動産小口化商品への投資は向きません。
不動産小口化商品では、不動産を所有することはできますが、運用については事業者が行うからです。
また現物の不動産投資は手間がかかる一方、上手く管理・運用をすることができれば、不動産小口化商品を上回るリターンを望むことができます。
自分で運用することを避けたい人にとってはいい仕組みですが、自分が主体的に不動産を運用したい人にとっては、物足りないものとなってしまうでしょう。
6-7. おすすめしない人：融資を使いたい人
不動産小口化商品では融資を活用することができません。
そのためレバレッジ効果を活用して、不動産を運用したい人は向きません。
現物の不動産投資は、投資の中でも数少ない融資が活用できる投資です。
たとえば、自己資金が0であっても、信用があればお金を借りて、物件を購入することができます。
もちろん返済をしていく必要はありますが、ローンの返済額を家賃収入が上回れば、その差額が利益として得ることができます。
不動産投資の魅力である、融資を使えないことは、不動産小口化商品のデメリットといえるでしょう。
7. 不動産小口化商品投資の始め方
それでは最後に、不動産小口化商品投資の始め方について解説していきます。
不動産小口化商品は3つの種類がありますが、賃貸型はあまり供給されていないため、この記事では「任意組合型」と「匿名組合型」の始め方について説明していきます。
7-1. 任意組合型の始め方・流れ
任意組合型の始め方・流れは以下の通りです。
①商品を探す
②申込し契約をする
③登記などの手続きをする
④運用開始
⑤運用期間終了後、分配の連絡
以下で詳しく見ていきましょう。
7-1-1. 商品を探す
まずは不動産特定共同事業者のホームページで、不動産小口化商品を探します。
不動産特定共同事業者については、国土交通省のホームページでも一覧を公開していますので、以下のURLで確認してみるといいでしょう。
7-1-2. 申込をし契約をする
気になる商品が見つかれば、不動産特定共同事業者に問い合わせをし、不動産特定共同事業契約を結びましょう。
事前に複数の商品をピックアップしておくことで、商品の詳細をスムーズに説明を受けることができます。
商品を確定し、出資を決めれば申込期間中に、出資申込書を不動産特定共同事業者に提出しましょう。
7-1-3. 登記などの手続きをする
任意組合型の場合は、不動産の所有権を取得するために登記の手続きを行います。
登記をするためには、登記費用のほか、登録免許税や不動産取得税、司法書士報酬などが発生します。
7-1-4. 運用開始
全ての契約が終われば、運用が開始されます。
運用期間中は、基本的に不動産特定共同事業者が管理・運用を行うため、投資家自身は特にやるべきことはありません。
商品によりますが多くの場合、年間で1回または2回分配金が支払われます。
ただし諸費用の変化により、当初予定していた利回りが上下する可能性があります。
7-1-5. 運用期間終了後、分配の連絡
運用期間が終了すると、土地・建物を売却をし、その売却益が投資家に分配されます。
購入した時に比べて、地価や物件の価格が上昇していれば、売却益を得ることも可能です。
7-2. 匿名組合型の始め方・流れ
匿名組合型の始め方・流れは以下の通りです。
・商品を探す
・登録をする
・審査・本人確認
・募集が始まったら応募する
・契約を結び運用開始
・運用終了後、配当払込日に元本＋利益が戻ってくる
以下で詳しく見ていきましょう。
7-2-1. 商品を探す
任意組合型と同様に、不動産特定共同事業者のホームページで、不動産小口化商品を探しましょう。
実は匿名組合型は、不動産小口化商品の中でもっとも多く販売されている仕組みです。
そのため任意組合型よりも、商品を見つけやすい可能性があります。
7-2-2. 登録をする
匿名組合型に投資をする場合、不動産特定共同事業者に登録を行う必要があります。
「匿名」といわれるだけあり、投資家と事業者との間にしか契約関係は生じませんが、事業者に対しては投資家で適任であることを証明するため、登録することになっています。
7-2-3. 審査・本人確認
不動産特定共同事業者に登録が終わると、審査・本人確認が行われます。
審査・本人確認が完了すると、不動産特定共同事業者から連絡があります。
7-2-4. 募集が始まったら応募する
登録した不動産特定共同事業者の扱う商品で、募集が始まったら応募を行いましょう。
ただし応募をしただけでは運用は始まりませんので注意しましょう。
7-2-5. 契約を結び運用開始
不動産特定共同事業者と匿名組合契約を結び、投資家が組合に金銭を出資します。
任意組合型と異なり、不動産の所有権はないため、登記を行う必要はありません。
その後不動産特定共同事業者が、投資家から集めた資金を元に不動産の運用を開始します。
こちらについても任意組合型同様に、不動産の管理・運用は不動産特定共同事業者が行うため、投資家は何もしなくて大丈夫です。
7-2-6. 運用終了後、配当払込日に元本＋利益が戻ってくる
運用が終了すると、投資した金額と運用で得た利益が戻ってきます。
ほとんどの商品が優先劣後構造という仕組みになっており、元本の安全性が高められています。
まとめ
・少額から投資ができる
・管理・運用の手間がない
・相続税対策の効果がある
・低リスク
安定した家賃収入や、相続対策を検討されている方にとって、不動産小口化商品はぜひ検討してみるべきといえます。
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