インカムゲインやインフレ対策を目的とした不動産投資を考えているのであれば、本記事では、「東京都内の中古ワンルームマンション」をおすすめします。
価格の高い新築マンションや一棟物件より比較的始めやすく、東京都心の利便性の高い立地であれば人が集結していて空室リスクが低くなるからです。
ここ数年は「持ち家志向」が低下傾向にあり、都心部を中心として「賃貸志向」が高まっています。また、東京では単身者が多いことから、中古ワンルームマンションは東京都心と相性が良いと言えます。
不動産投資は一度購入してしまうと、買い替えるのは簡単なことではありません。賃貸需要が無くなってしまってから売却しようとしても、「入居者がつかない物件」を買いたいという人はいないでしょう。
だからこそ、不動産投資を始める時には「賃貸需要が複数ある場所」つまり、「たくさんの人が集まる利便性の高い場所」を選ぶことが重要です。
詳しくは以下で説明していきます。
目次
”東京都内”のワンルームマンションの賃貸需要が下がりにくい理由
都内のワンルームは賃貸需要が下がりにくい
都内のワンルームマンションは、「人が多い」「商業施設などがたくさんあり買い物に便利」「企業のオフィスが東京に集結している」などのいくつもの理由から、地方の物件に比べて賃貸需要が下がりにくいと言えます。
たしかに人が多くて利便性の高い場所にある賃貸物件は、なかなか空室が出ないよね。
たとえ空室になったとしても、すぐに次の入居者が入居しているイメージがあるね。
都内ワンルーム中古マンションの賃貸需要が下がりにくいかどうかについては、以下の4つの要素が肝になってきます。
1.賃貸物件空室率
2.人口増加率
3.単身者世帯比率
それぞれデータや資料をもとに説明していきます。
1.賃貸物件空室率
低い方が賃貸需要が下がりにくい要因の一つとなります。
以下の表は空室率の低い順にランキング付けしています。
| 1位 | 沖縄県 | 11.7％ |
| 2位 | 東京都 | 14.5％ |
| 3位 | 佐賀県 | 15.7％ |
※データ参考：LIFULL HOME’S（2021年1月現在）
東京は、47都道府県の中で上位2位となっており、全国の中でもトップクラスに空室率が低いです。
ただ、あくまでも空室率は”エリアごとの平均を出している指標”なので、「ランキング上位だから100％安全」という訳ではありません。東京23区の中でも更にエリアを慎重に厳選して、空室率の低い（入居率の高い）エリアの物件を選ぶことがポイントになってきます。
2.人口増加率
高い方が賃貸需要が下がりにくい要因の一つになります。
近年人口減少傾向にある日本においても、東京では今後も転入者数が転出者を上回る状態（社会増）が続くと見込まれています。ただし、全国的な人口減少の影響と比例して、東京への転入者数の減少も予想されています。
人口増減については、主に2つに分けられます。
・自然増減（出生と死亡による）
・社会増減（都内への転入及び都外への転出による）
参考：東京都政策企画局 2060年までの東京の人口推計〈東京都の出生数の推移〉
人口増加に加えて注目しておきたいのは、単身者世帯の増加です。
3.単身者世帯比率
参考：東京都政策企画局 2060年までの東京の人口推計〈東京都の出生数の推移〉
東京都における単独世帯の割合は多く、2060年には単独世帯の割合が全体の48.4％を占めると予想されています。
東京都内の人口は約60年間増え続けている
※グラフ引用：東京都「東京都の人口（推計）」の概要（令和2年1月1日時点）
上記グラフは昭和31年（1956年）から令和2年（2020年）までの64年間の東京都の総人口の推移ですが、右肩上がりに増加しています。
東京の中でも、”都心9区”と呼ばれる千代田区・港区・中央区・新宿区・品川区・渋谷区・豊島区・文京区・目黒区は、人や会社、商業施設などが集結しており、賃貸需要が高いエリアです。最近では、新型コロナウイルスの影響で県外から東京へ転入する人が一時的に減少傾向になったりしていますが、全国的に人口減少傾向の日本でも、東京の都心は、向こう数十年を見ても賃貸需要が下がる可能性が低いと予想されます。
日本人人口が増加した上位5区は以下の通りです。
① 品川区 6489人 1.67％
② 千代田区 972人 1.55％
③ 中央区 2101人 1.31％
④ 江東区 5806人 1.18％
⑤ 文京区 2374人 1.11％
データ引用：東洋経済ON LINE
このような統計から、東京都心の賃貸需要は他のエリアと比べて、今後も下がりにくいと言えます。
世界的に見ても東京はトップクラスの都市
”森ビルのシンクタンク森記念財団都市戦略研究所（所長・竹中平蔵東洋大学教授）は2020年12月8日、2020年の世界の都市総合力ランキングをまとめた。1位はロンドン、2位はニューヨークでともに9年連続。東京は5年連続で3位だった。”
引用：朝日新聞デジタル2020年12月8日
このように日本の中にとどまらず、「東京」は世界的にも注目されている都市です。
“ワンルーム”マンションの魅力
ここまでで東京都のポテンシャルを理解していただいたうえで、次にワンルームマンション投資の魅力についてお伝えしたいと思います。ワンルームマンション投資には、以下のようなメリットがあります。
相続対策に相性がいい
一つ目は「相続対策に相性がいい」ということです。相続税は相続額に対して課税されますが、投資用マンションの場合、評価額は現金の3分の1になります。つまり、相続時の財産分与に投資用マンションを用いることで、節税効果を得られるのです。
他人資本で不動産投資をスタートできる
ワンルームマンション投資は、自己資金で始める株やFXとは異なり、金融機関から融資を受け、他人資本を用いて投資が始められます。他人資本を用いて投資できることでレバレッジを利かせて、効率良く次の資産形成へと拡大していくことができます。
入居者がつけば安定した家賃収入を継続的に得られる
どの地域のどんな物件を購入しているかにもよりますが、ワンルームマンション投資は入居者が定着すれば安定した家賃収入を得ることができます。ワンルームマンション投資は売却を選択しない限り、入居者による家賃収入（インカムゲイン）が主な収入源です。
先ほど、都内マンションをおすすめしましたが、特に人気の高い都内9区のマンションであれば、将来的に需要がなくなる（入居者候補がいない）可能性は低いと考えられ、安定した家賃収入が得られるでしょう。
将来売却するという選択肢もある
ワンルームマンション投資は、月々の家賃収入（インカムゲイン）を収益とする方法だけでなく、物件を売却してまとまった収益を得るという方法もあります（キャピタルゲイン）。
売却をするという選択肢を選ぶ際にも、「立地」と「入居率」は大きく関わってきます。立地が良く入居者が常に絶えないような物件は、資産価値として高く評価されます。
生命保険の代わりになる
ワンルームマンション投資を始める際、多くの人はローンを利用するかとは思いますが、このとき同時に「団体信用生命保険（団信）」と呼ばれる生命保険に加入する必要があります。この団体信用生命保険は、一般的な生命保険代わりにもなり、ローン契約者が万が一死亡したり重い病気にかかった時に残債の支払いが免除されるメリットがあります。
何かのトラブルでローン返済が滞ったとしても、保険金からローンが完済されるので安心です。
”中古”ワンルームマンションの魅力
続いて、さらに種類を絞って「中古」のワンルームマンションの魅力についてお伝えしたいと思います。新築にはない中古ワンルームマンション投資のメリットは以下の通りです。
新築価格より安い価格で購入できる
中古ワンルームマンションの一番の魅力は、新築マンションより安い価格で購入することができる点です。一般的に「新築」物件の価格は、販売する事業主がつけた価格設定になります。新築時は相場より少々高めの家賃に設定されている場合も多いです。
以下グラフは不動産経済研究所のデータをもとに作成されたものですが、見てわかるように都内新築マンションの価格は2012年から上がり続けています。
※グラフ図引用：住まいのミカタ「【2020年度版】マンションの価格推移～相場の読み方と買い時を徹底解説～」
一方、都心の中古マンションも年々価格は上がってきているものの、新築と比べると3,000万円ほど価格差が開いており、低価格で購入できることはわかります。少なくとも同エリアの同条件の新築マンションと比べると、1,000万円以上は安くなると言われています。
新築よりも中古の方が利回りが高い（4％前後）
平均利回りが新築より高いのも中古マンションの特徴です。不動産の利回りは物件価格が高い方が低くなってしまう傾向にあるため、新築マンションは必然的に低くなります。新築マンションの利回り平均は、3%後半〜4%前後とされています。
一方で中古ワンルームマンションの利回り平均は、築20年以内の場合は4%〜5%ほど、築20〜35年の場合では7%〜10%ほどと言われています。中古ワンルームマンションのほうが、修繕費用などはかかってきますが、平均利回りが大きいのが魅力的です。
※参考：TOKYOリスタイル「2020年7月最新｜利回りの目安は何％？不動産投資の平均利回り相場や計算について」
新築よりも物件数が多いため、希望の立地が見つかりやすい
新築ワンルームマンションよりも中古ワンルームマンションのほうが物件数が多いのも特徴です。2020年は、新型コロナウイルスの影響を大きく受け、首都圏の上半期の1〜6月の新築供給戸数は1万戸を割り過去最少となってしまいました。（全同期比44.2%減・合計7,497戸）
※ 参考：日本経済新聞「首都圏マンション発売戸数、上半期は1万戸割れと過去最少」
不動産投資は「どの地域・エリアの物件を購入するか」が入居率や家賃収入に強く影響してきますので、中古マンションの場合、希望の土地を見つけやすいという点でメリットがあるといえます。
都内ワンルームマンション投資おすすめは「都心9区」「駅近徒歩7分以内」
ここまでご説明した内容を改めて整理すると、やはり今後も東京都心のワンルームマンションは不動産投資をするなら外せないスポットです。
特に記事内でもあげた都心9区（千代田区・港区・中央区・新宿区・品川区・渋谷区・豊島区・文京区・目黒区）は、他県や都内の別地区と比べても需要は極めて高い水準を維持しています。
価格の高い新築マンションや一棟物件より比較的始めやすく、東京都心の利便性の高い立地であれば人が集結していて空室リスクが低くなるからです。
【都心×中古】ワンルームマンション投資専門「パートナーズ」
株式会社パートナーズは、中古ワンルームマンションを取り扱う資産運用総合アドバイジングカンパニーです。
2011年設立から9期連続増収増益を達成しており、ベストベンチャー100にも5年連続選出されています。
株式会社パートナーズの強みは、「物件仕入れ」にあります。不動産会社から物件を仕入れるのではなく、自社で直接仕入れを行なっているので、物件の価格が「適正価格」になります。不動産会社を介さず、自社で仕入れて中間コストがかかっていないからこそ実現できることです。
また、自社で仕入れているため物件取扱い数も多く、東京都港区、中央区などの都心9区、駅徒歩5分圏内などの都心の好立地の物件を多く取り扱っています。
年間取引件数は、1101件、1日に3件以上の投資用不動産の取引が行われています。
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