1件目の不動産投資が順調なあなた。2件目以降、不動産投資を始めたほうが良いかどうか迷っていませんか？
手持ちの不動産を増やしていけば、ローン完済後の資産が増えていくね。家賃収入も”2倍、3倍・・・”と増えていく。1件目も順調だから、2件目をそろそろ始めていきたいわね。
たしかに老後の家賃収入が増えるのは魅力的。でも、2件目を始めるタイミングや2件目を選ぶ時のリスクも気になるなぁ。
本記事では、以下を説明していきます。
・2件目の不動産投資をするかどうかを判断する3つの基準
・2件目の不動産投資を始めるメリット
・2件目の不動産投資をすることによるリスク
・2件目の不動産投資を始める際の4つの注意点と対策
・2件目の不動産投資検討中によく浮かぶ疑問
正しく知識をつけて、老後のための資産形成について今から考えて計画を立てていきましょう。
目次
1. 2件目の不動産投資をするかどうかを判断する3つの基準
まず最初に、「2件目の不動産投資をするかどうかを判断する3つの基準」について説明します。シンプルですが、以下3点の基準を満たしていないのであれば、まだ1件目の運用に力を注ぐべきでしょう。
1-1. 1件目できちんと利益が出ていること
2件目の不動産投資をするかどうかを判断する3つの基準1つ目は、「1件目できちんと利益が出ていること」です。
1件目でまだ利益がしっかり出ていないのであれば、2件目の不動産投資を始めるのは控えましょう。
不動産の1件目でまだ安定した利益が出ていないにも関わらず、2件目・3件目と数を増やす方もいます。しかし、1件目のキャッシュフローがまだ安定していないのであれば危険です。
2件目以降を考えるのであれば、まず注力すべきは1件目です。1件目で安定した収益を得られるような資金計画、返済計画を立ててからにしましょう。
1-2. 1件目のローン返済の目処がたっていること
2件目の不動産投資をするかどうかを判断する3つの基準2つ目は、「1件目のローン返済の目処が立っていること」です。
不動産投資をしている人の多くは、金融機関からローンを組んで不動産投資を始めています。自分の手元にある現金だけで、数百〜数千万円単位で用意できる人はきっと稀なはずです。そして、「他人資本」というレバレッジを利かせられるため、現金があったとしても、あえてローンを組んで不動産投資をする人も少なくないでしょう。
しかし、「1件目の返済の目処が立っていない」もしくは「返済計画がギリギリ」な状態で、2件目の物件を検討するのはやめておくべきです。
不動産投資の2件目を始める大前提として、「1件目のキャッシュフローが安定してプラス収益」かつ「どう大目に見積もっても、返済の目処が立っている」ことを重視してください。
1件目のキャッシュフローがカツカツな状態で2件目を始めた場合、2件目のキャッシュフローが相当プラスでない限り、ローン返済で収支はマイナスとなり、マイナス分を毎月自分のお金で支払っていくことになります。このような状態になった場合、「不動産投資で物件を増やして家賃収入を増やす」という目的の本末転倒になりかねません。
1件目のローン返済計画に心配や不安があるのであれば、2件目はおすすめしません。2件目を始める前に、1件目のキャッシュフローを安定させることに注力してください。
月々の手取り収益がプラスなのであれば、2件目を前向きに考えるのも良いでしょう。
1-3. オーナーとしての業務に支障が出ないこと
2件目の不動産投資をするかどうかを判断する3つの基準3つ目は、「オーナーとしての業務に支障が出ないかどうか」です。
不動産経営をする上で、突発的に修繕が必要になることがあります。たとえば、故障が考えられる室内設備として主に挙げられるのは、以下です。
・エアコン
・ガスコンロ
・ウォシュレット
・クロス（壁紙）
・浴室乾燥機
・モニター付きインターホン
・給湯器
他にも挙げたらきりがないですが、これらの室内設備の寿命は、おおよそ15年前後と言われています。15年前後と言われていますが、いつ急に故障するか分かりません。
オーナーとして、これらの設備が故障した際に、即対応できるよう、余裕をもって資金を備えておく必要があります。ワンルーム1部屋当たり40万円～50万円くらい費用がかかることを頭にいれておきましょう。
2. 不動産投資で2件目を始めるメリット
不動産投資の物件を2件目、3件目と増やしていくことで、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。ここでメリットを整理しておきましょう。
2-1. 複利を利用して効率的に家賃収入の増加が期待できる
不動産投資で2件目を始めるメリットの1つ目は、「複利を利用して効率的に家賃収入の増加が期待できる」点です。
複利とは、元金についた金利をさらに元金に加算して”雪だるま式に利益が増えていく金利”の仕組みです。
「複利を効率的に利用する」というのは、たとえば、1件目で利益が出ている場合、借入金の繰り上げ返済に使ったり、余剰金として貯蓄しておくのではなく、2件目の投資物件の頭金に回したりすることです。
もちろん繰り上げ返済を行ない、月々のキャッシュフローを安定させてから、2件目の投資物件の頭金に回すのもいいです。
不動産投資の醍醐味は、「他人資本（ローン）」で始めることができ、そのローン返済すらも「他人資本（家賃収入）」でまかなえるところです。
複利を上手に利用して、資産形成してきましょう。
2-2. ローン完済後の選択肢が増える
不動産投資で2件目を始めるメリットの2つ目は、「ローン返済後の選択肢が増える」点です。
所有している件数が1件から2件に増えると、
・2件とも売らずに、継続して家賃収入を得る
・1件は不動産需要の高い時期に売却して売却利益を狙い、もう1件は継続して家賃収入を得る
など、様々な選択肢が増えます。
2-3. 空室や災害などのリスクを分散できる
不動産投資で2件目を始めるメリットの3つ目は、「空室や災害などのリスクを分散できる」点です。
ワンルームマンションの1部屋を1件しか所有していない場合、「空室」や「災害」が発生した時、モロにダメージを受けてしまいます。
ワンルームマンションの〈1部屋〉所有の場合
・入居者がいる場合→入居率100％
・空室の場合→入居率0％
〈災害リスク〉
ワンルームマンションの〈1部屋〉所有の場合
・倒壊してしまったら、全滅。
このように、1部屋所有の場合は、空室や災害が発生した時のリスク分散ができないため、リスクを背負うことになります。
しかし、物件を2件所有していれば、どうでしょうか？
ワンルームマンションの〈2部屋〉所有の場合
・入居者がいる場合→入居率100％
・1部屋空室の場合→入居率50％
〈災害リスク〉
ワンルームマンションの〈2部屋〉所有の場合
（例）品川区近くで地震発生
・東京都品川区→地震により被害
・福岡市博多区→地震による被害なし
このように、片方の物件の収益や資産価値が下がったとしても、もう一方の物件で継続して収益を維持できるので、リスクの分散を図ることができるのです。
3. 2件目の不動産投資をすることによるリスク
ここまで「2件目の不動産投資を始めるべき理由やメリット」をお伝えしてきました。しかしながら、どんなものでも良い面とそうでない面が存在しますよね。次は、2件目の不動産投資で生じるリスクについて説明します。
3-1. 心理的な負担を感じる場合もある
2件目の不動産投資をすることによるリスクの1つ目は、「心理的な負担を感じる場合がある」点です。
不動産投資の物件を2件目に増やすということは、その分、管理・運営にまつわる作業や考慮点も増えていくことになります。また、2件目を所有するということは、借入額も増えるということです。人によっては、借入をしていることが思っている以上に心理的に負担になってしまう場合もあります。
不動産投資の醍醐味は、「他人資本（ローン）」で始めることができ、そのローン返済すらも「他人資本（家賃収入）」でまかなえるところです。このように、ある程度、割り切れる考え方の人であれば、問題ないでしょう。
1件目の物件を運営してみて、「ちょっと気持ちが一杯いっぱいだった……」という自覚がある方は、不動産投資の運営にもう少し慣れるまで、2件目に進むのは保留しておくのが堅実的かもしれません。精神的に疲弊してまでも、所有物件数を増やすのは、得策とはいえないでしょう。
3-2. キャッシュフローが一時的に悪化してしまう可能性がある
2件目の不動産投資をすることによるリスクの2つ目は、「キャッシュフローが一時的に悪化してしまう可能性がある」点です。
不動産投資の物件を2件目へと拡大すると、当然、初期投資である程度のお金をかける必要があります。一般的には、不動産物件を購入する際、物件価格の8〜10%がかかるといわれています。
その内訳は主に
・不動産登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
・各種税金（不動産取得税・印紙税）
・ローン事務手数料
・火災保険料
・賃貸管理会社への仲介手数料
・清算金（固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金）
などがあります。
これらの費用が初期にかかりますが、物件を所有してすぐに入居者が集まり家賃を回収できる保証が100％あるわけではありません。物件によっては、もしかすると、なかなか入居者が集まらないケースもあるかも知れません。
つまり、「初期費用が大きくかかっている」＋「入居者がなかなか決まらなかった場合（家賃収入でスムーズに回収できなかった場合）」キャッシュフローが一時的に悪化してしまうリスクが生まれてしまうのです。
4. 2件目の不動産投資を失敗しないための4つの注意点と対策
1件目の不動産投資が順調な人も、2件目を始める際は油断大敵です。
1件目の不動産投資が成功している場合、2件目の物件を選ぶ際に1件目よりも気持ちが油断してしまい、「1件目の時は慎重に確認していたポイントを見落として、2件目が失敗してしまう」ケースもあります。
2件目の不動産投資を失敗させないための注意点と対策を事前に頭に入れておきましょう。
4-1. 1件目以上に十分な検討をする（綿密に調査・運用計画を立てる）
2件目の不動産投資を失敗させないための注意点1つ目は、「1件目以上に十分な検討（綿密に調査・運用計画を立てる）」
です。
意識的な問題ですが、1件目の不動産投資の時よりも慎重に綿密な計画を立ててからスタートするようにしましょう。1件目がうまくいったからといって油断は大敵です。
収支シミュレーションや、返済計画は本当に大事です。また、「物件を持ち続けるのか」「築年数が●年になったら売却を検討するのか」など、”不動産投資のゴール”を決めることも大事です。
向こう10年は入居者がつきそうな利便性の高い物件を念入りに探したり、入居率や平均入居期間を仮で設定し、どれくらいの期間でローンの返済が可能になりそうか現実的なラインを精査していきましょう。当然、物件取得・運営・管理にかかる諸経費も鑑みたうえで数字を出します。
ローン返済計画は、
・理想のケース
・最悪のケース
・平均的なケース
と3パターンほど出して、検討するのがよいでしょう。
4-2. ベストなタイミングで購入する（「1件目を完済してから」は実は効率が悪い）
2件目の不動産投資を失敗させないための注意点2つ目は、「ベストなタイミングで2件目を購入する」ことです。
2件目の不動産投資を始めるのは、1件目の投資がある程度うまくいってからであることはお伝えした通りです。しかし、ローンを完済してからでは実は遅いのです。
その理由は、2-1で説明した「複利効果」が存在するからです。不動産投資は1件ではなく2件・3件と増やしていくことで、上手くいけば、早く増やせば増やすほど、複利が働き、雪だるま式に全体の収益は大きくなります。
購入にベストなタイミングといえる指標は、「1件目できちんと利益が出ている」「1件目のローン返済の目処が立っている」「オーナーとしての業務に支障が出ない」です。これら3つに問題がなければ、1件目のローン完済を待つことなく2件目へ進んでもよいでしょう。
4-3. 自分のライフプランに合った物件選びをする
2件目の不動産投資を失敗させないための注意点3つ目は、「自分のライフプランに合った物件選びをする」ことです。
2件目の不動産投資を始める際には、近い未来のライフプランに見合った物件を選択するようにしましょう。
たとえば、
・現在独身のサラリーマンなのか
・結婚して妻子がいるのか
・独身だったとしても家族を持ちたいと思っているのか
などによって2件目の物件選びは変わってくるでしょう。
独身で近い未来に結婚する予定がないのであれば、多少リスクをとった物件を購入してもよいかもしれません。逆に、結婚した直後であれば、子どもが生まれるかもしれないのでリスクは極力抑えた物件購入が望ましいともいえるでしょう。
遠い未来はなかなか予想することが難しいですが、近い未来のライフプランを決めているのであれば、2件目の不動産投資で十分に考慮したほうがいいでしょう。
4-4. 大規模修繕の時期が重ならないようにする
2件目の不動産投資を失敗させないための注意点4つ目は、「大規模修繕の時期が重ならないようにする」です。
マンションやアパートといった不動産は、10〜15年を目安に大規模な修繕が行われます。物件の規模や工事会社にもよりますが、期間はおおよそ1〜2ヶ月ほどです。費用はオーナーが負担しなければなりません。
材料費や工事費など様々な費用が発生しますので、修繕の時期に物件を購入すると、初期費用がより大きくかさんでしまい、キャッシュフローに影響します。
大規模修繕の時期を知る方法として、物件検討段階に不動産会社に確認すれば、「大規模修繕の実施予定が直近であるかどうかを確認できる資料（”重要事項調査報告書”や”長期修繕計画書”）」を見せてもらうことができます。
この資料を見て大規模修繕の実施予定を事前に確認しておけば、大規模修繕工事の時期に被らないように購入することもできます。２件目の不動産を検討するときは、初期費用をできるだけ抑えるために、「購入時期」と「大規模修繕工事」は時期が被らないようにすることをおすすめします。
5. 2件目の不動産投資検討中によく浮かぶ疑問
最後に2件目の不動産投資に関連する「よくある疑問・質問」を紹介していきます。
Q1. 1件目も返済途中だが、2件目のローンは組めるのか？
組むことは可能です。「本人の属性」や「ローン対象物件の資産性」に加え、「1件目の運用実績」が考慮されます。
Q2. 2件目を購入するタイミングはいつが良いか？
以下の3つが当てはまれば、2件目を購入してもよいタイミングといえます。
・1件目の物件で安定して利益が出ていること
・ローン返済の目処が立っている
・オーナーとしての業務に支障がでない
ただし、大規模な修繕の時期が重ならないように注意してください。なお、お子さんがいてまだ生活費や教育費がかかるようであれば、もう少し時期を遅らせてもよいかもしれません。
Q3. 2件目のローンを借りやすくするにはどうすれば良いのか？
金融機関は「不動産経営の実績」も加味して融資額をどのくらいにするかジャッジしています。1件目の不動産投資でしっかりと利益をあげて実績を示せるようにすることが重要です。
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不動産会社に騙されるのではないか、と心配な方にこそおすすめできる会社です。
まとめ
2件目の不動産投資をするかどうかを判断する3つの基準
・きちんと利益が出ていること
・1件目のローン返済の目処がたっていること
・オーナーとしての業務に支障が出ないかどうか
2件目の不動産投資を始めるメリット
・複利を利用して効率的に家賃収入の増加が期待できる
・ローン完済後の選択肢が増える
・空室や災害などのリスクが分散できる
2件目の不動産投資をすることによるリスク
・心理的な負担を感じる場合もある
・キャッシュフローが一時的に悪化してしまう可能性がある
2件目の不動産投資を始める際の4つの注意点と対策
・1件目以上に十分な検討をする（綿密に調査・運用計画を立てる）
・ベストなタイミングで購入する（1件目を完済してからは実は効率が悪い）
・自分のライフプランに合った物件選びをする
・大規模修繕の時期が重ならないようにする
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