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不動産投資では利回りが重要！
「利回り」とは、投資金額に対する収益の割合を表す数値です。不動産投資の利回りは物件の取得費用に対して、年間の家賃収入の割合を表しています。不動産投資では、物件の収益力をはかるときに利回りが算出され、投資判断を左右する重要な指標となっています。
利回りを期待できる不動産投資の種類
不動産投資にはビルやマンションの運用からアパート、一戸建て物件の投資などさまざまな形態があります。また、建物を建てずに土地を活用していく方法や、複数オーナーで資金提供するかたち、さらには物件を所有しない不動産投資もあります。
投資幅の広いマンション物件
マンション物件の運用は一般的な不動産投資のひとつです。マンション投資には建物すべてを所有する「一棟マンション投資」と、マンションの部屋ごとに運用する「区分マンション投資」があります。一棟マンション投資は、投資規模が大きく多くの資金が必要なので上級者向けといえますが、マンションの一部屋からオーナーになれる区分マンション投資なら、物件の価格帯が幅広く、初期費用も抑えられます。区分マンション投資は、異なるマンションごとに運用していけばリスクを分散でき、不動産投資初心者でも取り組みやすい投資です。
アパートや戸建ての不動産投資
一棟マンションやビルなどを所有しての不動産投資は、潤沢な資金や不動産投資の豊富な知識・経験が必要となり初心者に向いているとはいえません。しかし、一棟のアパート経営や戸建て住宅の運用であればある程度の予算ではじめられ、初心者にも敷居が低い不動産投資です。特にアパート経営は、物件の価格に対して家賃収入の割合が大きく高い利回りが期待できます。また、節税効果が高いので相続税対策としてアパートを建てるケースも多くあります。戸建て住宅の不動産投資は狭い土地や変形地でも運用がしやすく、資産価値を維持しやすい利点もあります。
駐車場やトランクルームも利回りが期待できる
既に土地を持っている場合には、不動産投資として駐車場やトランクルームを運用する選択枝もあります。駐車場は初期費用があまりかからないので、少ない予算からでもはじめられます。トランクルームも現物の不動産投資としては比較的費用を抑えられ、ある程度の需要も見込めます。規模にもよりますが、駐車場やトランクルームは利回りも高い傾向があります。
REITや不動産クラウドファンディングなら少額でもOK
不動産投資には、実際に物件を所有しない投資方法もあります。「REIT（リート）」はReal Estate Investment Trustの略称で不動産の投資信託です。不動産の選択から運用まですべてファンドマネージャーが行うので、難しい知識や手続きが必要ありません。そして近年注目を集めているのが「不動産クラウドファンディング」です。これは、不動産物件や物件を含むプロジェクトに対して、クラウドファンディングのかたちを使って多くの出資者を募る不動産投資です。物件から得た利益は運営会社から投資者に分配されます。不動産クラウドファンディングは、少額からはじめられ、少ない投資資金でも大型不動産や高級物件に投資できる魅力があります。ある程度の損失は運営元がカバーする制度もあるので、安心して取り組める不動産投資として人気があり、募集開始と同時に定員に達するケースも多々あります。
不動産投資の利回り種別と計算方法
不動産投資の利回りには、「表面利回り」をはじめ「実質利回り」などいくつかの種類があります。ここからは利回りの種別を解説し、代表的な利回りの計算方法を紹介します。
表面利回りからはリスクも読み取れる
「表面利回り」は、投資物件の全体的な収益力を計る数値です。計算式は年間収入÷購入金額×100で求められ、パーセンテージ（％）で表されます。表面利回りは必要経費については考慮していないので、あくまでも投資の全体像をつかむために用いられます。また、利回りが高くても売れ残っている物件は、なんらかのリスク要因をもっている可能性があります。このことから、投資リスクを読み取るために表面利回りを注視することもあります。
実質利回りで投資利益を計算
物件の収益力の全体像を捉える表面利回りに対し、実際の投資利益を計れるのが「実質利回り」です。実質利回りは物件の年間収益から必要経費を差し引いた値で投資元本を割ります。計算式は（年間収益-経費）÷投資元本×100となります。表面利回りと同じくパーセンテージ（%）で表され、経費を考慮した分だけ、実際の投資利益に近い数値が算出できます。不動産投資の必要経費には水道光熱費や修繕費用、固定資産税などが含まれます。
そのほかの利回りにも注目しよう
利回りには表面利回りと実質利回り以外にもいくつかの種類があります。「想定利回り」は、物件が満室で運用されている場合を想定した利回りです。また、想定利回りに対して「現行利回り」も存在します。現行利回りとは現状の入居数においての利回りになります。一般的に広告や宣伝に表示されている利回りは、想定利回りをベースにした表面利回りであることがほとんどです。利回りを見るときには単に数値のみを読むのではなく、利回りの種類にも注目する必要があります。
不動産投資 利回りの傾向とは
不動産投資の利回りは、運用する物件の種類や規模によって違いがあります。マンションやアパート経営の場合、表面利回りが7〜8%前後、実質利回りで4〜6%程度が一般的です。また、物件の所在地や諸条件によっても利回りの傾向は変化します。
都心物件の利回りの傾向
不動産物件の利回りは、築年数や駅からの距離などにも左右されます。2021年現在で都心部の一般的な物件の利回りを考えてみましょう。土地は自己所有と仮定して、駅から徒歩10分圏内に総戸数6戸のアパートを建設したとします。建設費用を3,000万円、家賃を月11万円で計算してみると表面利回りは26.4%となります。
地方物件の利回りの傾向
地方の家賃相場は都心部と比較するとどうしても安くなるので、それを見込んで利回りを考える必要があります。仮に自己所有の土地に総戸数6戸の1Kアパートを3,000万円で建築したと仮定して、家賃6万円で運用した場合の表面利回りは14.4%となります。
土地活用事例の利回り
駐車場やトランクルームなど土地活用型不動産投資の利回りは、土地を所有していることを前提にすると大きな利回りが期待できます。土地の場所や周囲の環境にも左右されますが、一般的な駐車場であれば30%程度、トランクルームでも20%前後の表面利回りが見込まれます。
小口分散型不動産投資の利回り
小口分散型不動産投資は、投資の種別によって利回り率に違いがあります。市場に上場しているREITは相場の影響を受けて価格が変動します。銘柄ごとの違いもありますが、利回りは平均して5%程度での推移が一般的です。また不動産クラウドファンディングはプロジェクトによって差がありますが、およそ6%前後の利回りで運用されています。不動産クラウドファンディングは、投資利益のほかに付加価値がつくものも多いので、利回り以上の還元が見込める場合もあります。
利回りを理解して不動産投資を成功させよう
利回りは不動産投資において、物件の収益力をはかれる重要な指標です。しかし、実際に投資物件を決めるときには、利回りの根拠を確認しながら物件を選ぶ必要もあります。利回りを目安にしながら、さまざまな角度から慎重に投資判断を下し、不動産投資を成功に導きましょう。
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