【5分でわかる】不動産投資のリスク11種類とリスク回避方法

不動産投資はリスクが低い？

「不動産投資はリスクが低い」と聞いたことはありませんか？たしかに不動産投資はほかの投資に比べて安定して収益を上げられます。しかし、決してリスクが低いわけではありません。不動産投資はリスクの情報開示がうまくされていない場合があります。よって、不動産を購入したあとにリスクが顕在化してくることが多いのです。

不動産投資はリスクヘッジが命

投資のリスクは最大限に抑えたいですよね。「投資の神様」と呼ばれているウォーレンバフェット氏も、投資のルールとして「絶対に損をしないこと」といっています。そこで不動産投資です。不動産投資は決してリスクの低い投資ではありませんが、リスクを正しく知って対策を講じることで、リスクを最小限にまで小さくできるのが特徴。このようなリスクヘッジは不動産投資の命といっても過言ではないのです。

不動産投資における11種類のリスク

リスクヘッジの第一歩は「リスクを正しく知ること」です。なぜならリスクを正しく知ることによって、適切な対策をとれるからです。不動産投資には以下のような11種類のリスクがあります。不動産投資で損をしないために確実に覚えておきましょう。

不動産投資におけるリスク1.「借入金額のリスク」

不動産投資にはローンの支払いが滞ってしまうリスクがあります。なぜなら、物件はローンを組んで購入することがほとんどだからです。不動産投資をするうえで物件の購入は避けられないため、不動産投資には確実について回るリスクです。

不動産投資におけるリスク2.「金利上昇のリスク」

金利上昇リスクによって、総支払額が上がる可能性があります。物件の購入のためにローンを組んだときに「固定金利型」と「変動金利型」で後者を選んだ場合に起きてしまうリスク。一般的には「変動金利型」のほうが低金利ですので、非常に管理が難しいリスクです。

不動産投資におけるリスク3.「空室のリスク」

空室のリスクが不動産投資において最も起こりうるもの。家賃収入で収益を得る不動産投資においては大きな問題です。部屋の空室が続いてしまうと、ローンの支払いにも滞りが発生してしまいます。

不動産投資におけるリスク4.「家賃滞納のリスク」

空室のリスクよりもタチが悪いのが家賃滞納のリスクです。空室状況とは違って、新しい入居者を探せばいいわけではないからです。入居者が家賃を滞納せず、そのまま退去していくという最悪のケースも考えられます。

不動産投資におけるリスク5.「地震などの災害リスク」

地震などの災害リスクとは、災害が起こった際に莫大な修繕費がかかってしまうリスクのこと。災害がどれほど建物に影響するかはある程度購入時に決まってしまうので、なかなかあとから対処しにくいリスクです。

不動産投資におけるリスク6.「修繕費用のリスク」

修繕費用のリスクは、建物を維持するためにはどうしても被らなくてはいけないもの。毎年払っている維持費とは別に、そのときどきに必要な修繕費を払う必要があります。特に早急な修繕が必要になった場合には、大きな金額がすぐに必要になってしまうのです。

不動産投資におけるリスク7.「家賃下落のリスク」

家賃収入で収益を得る不動産投資において、家賃下落は致命的なリスクです。家賃を下落せざるを得なくなる要因として考えられるのは、建物の老朽化や地価の暴落、物件周辺の需要低下など。なかなか対策しきれないリスクでもあります。

不動産投資におけるリスク8.「不動産価格低下のリスク」

不動産投資をするならば、不動産価格低下のリスクにも向き合う必要があります。その原因となるのが、天災や入居者の自殺などです。天災によって雨漏りするようになったり、入居者の自殺によって事故物件扱いをされたり。以上のような場合においては不動産価値が低下してしまうのです。

不動産投資におけるリスク9.「税務上のリスク」

不動産を所有しているのなら、毎年固定資産税と都市計画税を払う必要があります。税金のこともしっかりと頭に入れておかないと、お金の流れが悪くなってしまうかもしれません。税務上のリスクがあることを忘れないようにしましょう。

不動産投資におけるリスク10.「賃貸管理会社倒産のリスク」

不動産の管理業務を外部に委託していた場合、その賃貸管理会社が倒産してしまうと、家賃・敷金・礼金を回収できなくなる可能性があります。このリスクはまさに自分たちではどうにもならないもの。管理を委託した時点から背負わなくてはならないリスクです。

不動産投資におけるリスク11.「手間や時間のリスク」

たくさんのリスクがありながらも、たくさんのやるべきことがあるのが不動産投資。手間や時間のリスクとは切っても切り離せない関係にあります。手間や時間のリスクはリスクヘッジをしてもしきれないので、最低限背負わなくてはならないでしょう。ですので、賃貸管理会社は徹底的に調べておくべきなのです。

不動産投資における有効なリスク回避の方法

リスクを知っていても、リスクに対して適切な対応ができなければ意味がありません。リスクによって必要な対策はまったく違います。適切なリスクヘッジをしたいなら以下の11種類の策を講じてみましょう。不動産投資のリスクを最小限にできる可能性が高まります。

不動産投資におけるリスクヘッジ1.「人口の変動を確認する」

物件があっても、人が入らなくては家賃収入を得ることはできません。空室のリスクを回避するためにも、人口の変動には関心をもって確認しておきましょう。人口が増加している、もしくは増加していく未来がある場合には、その場所に不動産をもっていてもいいかもしれません。

不動産投資におけるリスクヘッジ2.「賃貸管理会社をリサーチする」

賃貸管理会社の倒産は自分ではどうにもならないリスクです。なので、せめて倒産しにくいであろう賃貸管理会社をリサーチして、気に入った会社に業務委託しましょう。徹底的に調べ上げ、少しでも倒産の可能性が低い会社を選ぶことが大事です。

不動産投資におけるリスクヘッジ3.「競売物件は避ける」

初心者は割安な競売物件に走りがちですが、初心者こそ競売物件は避けるべきです。なぜなら、競売物件は基本的に内覧ができないからです。それによって、物件購入後に多額の修繕費が必要になることも珍しくありません。競売物件は避けるのがベターです。

不動産投資におけるリスクヘッジ4.「シミュレーションをする」

不動産投資を始める前に、シミュレーションは確実に行いましょう。家賃をベースにした収支計算だけでなく、その他さまざまなリスクも考慮してシミュレーションするのがポイントです。

不動産投資におけるリスクヘッジ5.「金利上昇を防ぐ」

物件を購入したときのローンは長引きがちです。金利上昇のリスクを最低限にするためにも「変動金利型」ではなく「固定金利型」を選択したり、余裕をもってローンを組んだりすることを心がけましょう。たった1％だとしても、実際は大きな違いがありますので、しっかりと計算しておくことが大切です。

不動産投資におけるリスクヘッジ6.「分散投資をする」

分散投資をすることによって、さまざまなリスクに対応しましょう。物件のタイプや地域を分散させて投資することには非常に大きな効果があります。また、株式などの不動産以外の投資も行うと非常に安定しますよ。

不動産投資におけるリスクヘッジ7.「好立地を選ぶ」

物件を購入するときに好立地を選べば、空室リスクや家賃低下のリスクを最低限に抑えられます。そのためには立地の機能性を確認することはもちろんですが、入居者の視点に立って考えることも大事。あくまで家賃収入を発生させるのは入居者ですので、どのような場所に住みたいと思っているのかを考えることは非常に重要です。

不動産投資におけるリスクヘッジ8.「強い地盤・建物を選ぶ」

強い地盤や建物を選ぶことによって、災害によるリスクに備えましょう。1981年6月以降に確認を受けた「新耐震基準」の建物を選んだり、旧耐震基準の物件でも物件規模や管理体制が良ければ良い投資物件となります。またハザードマップを確認して災害によるリスクを徹底的に調べることも大切です。

不動産投資におけるリスクヘッジ9.「保険に入る」

災害に備えて保険には入るようにしましょう。火災保険や地震保険に加入することはもはや必須といえます。保険の範囲によっては、火災や地震以外の部分にも適応されますので、しっかりと内容を確認することが大事です。

不動産投資におけるリスクヘッジ10.「入居者審査を徹底する」

家賃滞納のリスクをできるだけ下げるためにも、入居者審査は徹底すべきです。近隣のエリアでなんの問題も起こしていないか、以前に不動産関係でトラブルになっていないかなど、懸念点がないかしっかり調べましょう。最近では保証会社を挟むことによって担保するケースも多いです。以上のような対策をしたうえで家賃の滞納がないと期待される人のみを入居させてくださいね。

不動産投資におけるリスクヘッジ11.「キャッシュフローを管理する」

不動産投資はお金の出入りがとても多いです。よって、キャッシュフローを管理できていないと、すぐにお金の回りが悪くなり、ローンの返済が滞ってしまったり、物件の修繕ができなくなったりします。キャッシュフローを確実に管理することを意識したり、自分でできないのであれば信頼できる賃貸管理会社に任せることが重要です。

不動産投資はリスクとリターンを考えて計画的に

不動産投資は決してリスクの低い投資ではありません。しかしながら、しっかりと時間と手間をかけて正しくリスクヘッジすることでリスクを最低限まで抑えられます。リスクを正しく知って、適切なリスクヘッジを行うことは不動産投資に欠かせません。不動産投資はリスクとリターンをしっかりと考え、計画的に行うようにしましょう。