【確定申告前必見！】10分で分かる！家賃収入から落とせる経費の全容

あなたは確定申告をするときに、「何が経費で落とせて、何がNGなのか」、または、「どこまで経費で計上できるのか」と悩んだりしてはいませんか？

不動産投資が上手くいき、家賃収入が増えてくると、次に考えなければならないことが、「節税対策」です。確定申告において不動産運営で発生した経費を正しく計上することで、税金を安く抑えることができます。

しかし、「経費として計上できるもの・できないもの」をしっかり理解していないと逆に損をしてしまう可能性があります。仮に、「経費に計上できないもの」まで計上した場合、後日税務調査が入り「悪質」と判断されてしまうと、重加算税を支払わなければならない可能性もあります。

そこでこの記事では、「家賃収入で計上できる経費・できない経費」について詳しく説明していきます。経費についての悩みを解消していきましょう！

1.家賃収入はいくらまで経費として計上できるか

「家賃収入の経費はいくらまで経費として計上できるか」という明確な基準はありません。

経費として計上するためには、「売上につながる費用であるか」がポイントで、「いくらまでなら経費になる」という基準がないからです。

家賃収入は確定申告を行う際に「不動産所得」として申告を行い、以下のように計算されます。

家賃収入に含まれるものは、賃料だけではなく以下のようなものも含まれます。

・更新料
・管理費（共益費などの名目で受け取る電気・ガス・水道代など）
・敷金や礼金（返還を要しないもの）

2.家賃収入を得ている人が計上できる経費一覧

家賃収入における経費計上が認められている種類や金額は、一定のルールが設けられています。

特にプライベートでも発生するような費用については、どこまで認められるのかがわかりにくい部分もあるのです。

確定申告の際に慌てないためにも、経費計上できる費用をしっかり抑えておきましょう。

2-1.計上できる経費の種類

家賃収入における経費として計上できる種類は、以下の9つです。

・固定資産税や都市計画税などの税金
・火災保険や地震保険などの保険料
・不動産管理会社へ支払う管理費用
・司法書士や税理士への報酬
・減価償却費
・修繕費
・ローン金利
・入居者募集のための広告費
・物件を観に行くための交通費

・固定資産税や都市計画税などの税金

不動産を所有すると、固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税、印紙税など様々な税金が発生します。これらは経費として計上できます。

固定資産税や都市計画税は、物件を所有している間は毎年発生しますが、その他についは物件購入時にしか発生しません。

・火災保険や地震保険などの保険料

貸し出している建物が加入している火災保険や地震保険、賃貸住宅費用保障保険などは、経費として計上することができます。

なお経費として計上できるのは、当年分のみで、仮に10年分を一括で支払った場合でも、支払った年しか計上できません。

・不動産管理会社へ支払う管理費用

家賃の集金や入居者同士のトラブル対応などを、不動産管理会社に委託することもあるでしょう。

そのような不動産管理会社に支払う費用についても経費として計上可能です。

・司法書士や税理士への報酬

司法書士に登記の依頼、税理士に確定申告の代行業務などを委託した際に発生した費用も、経費として計上可能です。

・減価償却費

減価償却費とは、建物などの固定資産に対して、使用したことによる老朽化した部分を、経費として数値化したものです。

建物の場合は、構造や素材により法定耐用年数が定められており、
・木造は22年
・鉄骨は34年
・RC構造では47年の間、減価償却費として計上できます。

しかし減価償却費の計算法はとても複雑であるため、以下で詳しく解説します。

減価償却費の計算方法は、「定額法」と「定率法」がありますが、平成10年4月以降に取得した物件に関しては、全て定額法で計算されます。

上記の償却率表を見ると、「耐用年数」の記載があり、物件の構造などにより異なります。

たとえば木造住宅の場合は、22年と設定されています。(※2）

(※2）国税庁　耐用年数　

ただし上記の場合は、新築物件には適用できますが、中古物件の場合は以下のように計算方法が異なります。

たとえば、
・物件の取得金額が3,000万円で、
・耐用年数が22年の木造建築
・経過年数が10年
このような条件での耐用年数は、上記の②の式をもとに以下のように計算されます。

（耐用年数－経過した年数）+経過年数×0.2
→（22－10）＋10×0.2＝14（年）

よって、この物件の当年の減価償却費は、以下のように計算されます。

3,000万円×0.072（耐用年数14年の償却率）=2,160,000円

当年は、216万円が減価償却費と計上できるということになります。

・修繕費

建物の壁やベランダのペンキ塗り、ドア、トイレ、台所などの修理費、畳の張替え等に要した修理費用も経費計上することが可能です。

ただし修繕が目的であっても、建物の価値を高めるような費用（リフォームなど）は、資本的支出となり経費計上することはできません。

・ローン金利

不動産投資用ローンを利用して物件を購入した場合、金利として支払った部分は経費計上可能です。

年末になると、ローンを利用した金融機関から、借入金と金利が書かれた返済表が送られてきます。

ローンの返済表をもとに、金利の額を確認することができます。

・入居者募集のための広告費

入居者募集のための不動産管理会社に支払った広告宣伝費も、経費として計上することが可能です。

・物件視察のための交通費

物件視察のために支払った交通費や、管理会社との打ち合わせのために要した交通費も経費計上することが可能です。

車で移動の場合でも経費計上可能で、ガソリン代や駐車場代、高速料金も経費として計上できます。

2-2.いくらまで経費として計上できるか

家賃収入における経費は、それぞれの費用に対して、明確に金額が決まっているものもあれば、決まっていないものもあります。

なぜなら、購入した物件の価格や支出した経費は人により異なり、税法上細かく金額まで定めることはできないからです。

また節税対策において陥りがちなことですが、「節税を意識しすぎて無駄な経費を使う」ことは避けましょう。

平成23年3月25日裁決の事例では、家賃収入の2倍から3倍もの必要経費を計上しましたが、全ての費用が経費として認められませんでした。（参考：国税不服審判所）

経費はあくまで不動産運営をする上で、客観的に見て関連性を示すことができるかがポイントです。

2-3.家賃収入を事業所得とすると、経費の幅が広がる

不動産投資の規模が大きくなり、一定の基準を満たすと、家賃収入が不動産所得ではなく、節税効果の高い事業所得にすることができます。

 2-3-1.家賃収入が事業所得と認められる条件

家賃収入を事業所得とすることで、青色申告することができ、青色申告特別控除が受けられることや、経費として計上できるものが増えるなど税制面で様々なメリットがあります。

ただしその場合、不動産投資を事業的規模で行っていなければなりません。

不動産投資が事業的規模とみなされるためには、以下の基準を満たす必要があります。

・家賃収入を独立した部屋の数がおよそ10室以上から得ているか
・家賃収入を独立した家屋の数がおよそ5棟以上から得ているか

上記の条件を満たすと、次のようなメリットが受けられます。

2-3-2.事業所得にした場合のメリット

①青色申告特別控除（10万円または65万円）が受けられる
②家族への給与を経費に計上できる
③30万円未満の資産をその年の経費に一括計上できる
④減価償却費を任意のタイミングで計上できる
⑤損失を最大3年間繰り越すことができる

①の青色申告特別控除とは、確定申告の際に「青色申告」を行うことで、65万円（または10万円）の控除が受けられる制度です。

確定申告は、「青色申告」と「白色申告」に申告方法が分けられ、白色申告にはそのような控除がありません。青色申告は毎年65万円（または10万円）の控除が受けられるため、節税効果が高くなります。

また④の減価償却費は、不動産所得で白色申告を行う場合、毎年自動的に計上されてしまうため、家賃収入が少なくても計上しなければなりません。このような場合、なるべく多くの家賃収入がある時に経費として計上し、節税対策をしたいと考えるところでしょう。
しかし事業所得で青色申告を行うと、家賃収入の少ない年は計上しないなど、任意のタイミングで計上することができるようになります。

不動産投資の規模が大きくなれば、青色申告をすることも検討してみましょう。

3.家賃収入を得ている人が計上できない経費の種類

家賃収入の得る中で、経費計上が認められない費用がいくつかあります。
経費として計上できないものは以下の4つです。

・プライベートで使用した支出
・所得税や住民税
・不動産投資用ローンの元本の部分
・資格取得のための勉強代や、不動産投資に関連性のないセミナー代

不動産運営における経費であるため、あくまで家賃収入を得るために支出した費用しか認められないのです。

3-1.プライベートで使用した支出

家族や友人との食事は家賃収入を得る上で、必要な支出とは認められません。

3-2.所得税や住民税

自分が支払う所得税や住民税も、不動産運営に関係なく発生するため、費用として計上することができません。

3-3.不動産投資用ローンの元本の部分

不動産投資用のローンを組んでいる場合、ローン金利については経費計上できますが、元本となる部分は経費として認められないため注意しましょう。

3-4.資格取得のための勉強代や、不動産投資に関連性のないセミナー代

「勉強のため」という名目で勉強代やセミナー代を支出した場合は、線引きが少し難しいです。

たとえば宅建の資格を取得するための書籍代やセミナー代が、経費として認められることは難しいでしょう。

あくまで不動産運営を行う上で関連性のある支出でなければなりません。

4.家賃収入の経費について押さえておきたい2つの注意点

家賃収入の経費について、よくありがちな間違いが大きく2つあります。

・過剰な経費計上
・住宅ローン控除の経費計上

これらについては金融機関などからの信用に関わるため、今後融資が受けられなくなるなど、不利になってしまう可能性もあるので、注意しながら見ていきましょう。

4-1.過剰に経費計上しすぎると金融機関からの信用失う注意点

節税を意識するあまり、過剰に経費計上をしすぎると、金融機関などから信用が落ちてしまいます。

そうなると、今後融資を受けて不動産投資を拡大しようと思っても、ローンの審査が通らなくなるなど、デメリットが生じる可能性があるのです。

過剰な経費計上は、金融機関の信用が落ちるどころか、税務署からも指摘されることもあるため避けるようにしましょう。

4-2.住宅ローン控除が利用できない注意点

不動産投資では、原則として住宅ローン控除を利用することはできません。

なぜなら、住宅ローン控除を利用するためには、「居住目的で購入した物件」が対象となるからです。

「不動産投資をする目的」でローンを組む場合と、「自分が居住する目的」でローンを組む場合は、ローンそのものが異なります。つまり不動産投資用のローンと、居住用のローンは別々の金融商品という位置づけになっているのです。

仮に金融機関に「居住目的で」と嘘をついて住宅ローンを利用し、その物件を人に貸して家賃収入を得ていたことが発覚すると、その時点でローンを全額返還するよう要求される可能性もあります。

例外的に、自宅と併用だと使える場合もありますが、不動産投資でローンを組む場合は原則、住宅ローン控除が適用できないことを覚えておきましょう。

5.これってどうなの？不動産投資に関する質問集！

それではここで、家賃収入の経費に関するよくある質問を紹介していきます。

5-1.何年前まで遡って経費を計上できるか？

原則として、今期より前に発生した経費を、今期の経費として計上することはできません。

税法上、毎年1月～12月までの1年間を会計期間として、この間に発生した所得と経費を加味して税額を決定するからです。

たとえば、押し入れの整理をしていたら、前期に発生した経費となる領収書が見つかることもあります。
ただしここで泣き寝入りすることはありません。実はすでに終えている確定申告を、5年以内であれば再度やり直すことができるのです。

納付すべき税額が過大である時や純損失等の金額が過少である時、還付される金額が過少である時などは、「更正の請求」をすることができます。

更正の請求を行うためには、国税庁のHPの「更正の請求書」をダウンロードし、必要事項を記入の上、所轄の税務署に提出すれば完了します。

参考：国税庁　申告が間違っていた場合

経費の申告が漏れていたことに気づいた場合、5年以内であれば諦めずに更正の申告を行いましょう。

5-2.領収証を紛失した場合でも経費計上出来るの？

領収証を紛失してしまっても、領収証に代わるメモなどがあれば、経費計上することはできます。

経費として計上するためには、原則として領収証は必要ですが、レシートや経費が発生した日付や金額、品目を確認することができれば大丈夫です。

ただし場合によっては認められないこともあるため、可能であれば領収証の再発行をしてもらいましょう。また振込明細書や通帳記録、出金伝票を起票するなどでも認められることもあります。

領収証を紛失しても、慌てずに対応しましょう。

5-3.収入がいくらまでなら確定申告が不要か？

原則として家賃収入が20万円以上あれば、確定申告の義務が生じます。

自営業者やフリーランスの方であれば、源泉徴収がされないため、毎年確定申告を行いますが、会社員の方の場合は以下のような条件に該当すると、確定申告をしなければなりません。

・年収2,000万円以上
・副業（家賃収入など）で年間20万円以上の収入がある
・給与の受け取り先が2箇所ある

仮にその年の不動産運営が赤字であっても、家賃収入が20万円以上あれば確定申告をしなければなりません。

家賃収入に関しては、黒字赤字問わず収入として20万円以上発生した場合は、必ず確定申告が必要なのです。

5-4.法人化した方が節税できるのか？

不動産投資を行う規模が大きくなれば、法人化した方が節税できる可能性が高まります。

法人化することで支払う税金が「所得税」から「法人税」に変わるからです。

所得税と法人税の税率は異なり、たとえば同じ1,000万円の所得の場合、所得税率は43%、法人税率は38%です。
また役員を配置し、役員に支払う給与や保険料、退職金など経費の幅が広がります。

ただし法人化すると、赤字でも税金が発生することや、社会保険の加入義務があるなど、個人では発生しなかった費用もかかる点に注意です。

規模が大きくなってくれば、法人化を検討してみてもいいでしょう。

まとめ

家賃収入が増えてくれば、経費を上手く使い節税対策をしたいと考えるはずです。

ただし経費はどんなものでも、計上できるわけではありません。

確定申告を確実に行い、より多くの節税効果を得るためには、まずは「家賃収入における経費とは何か」を考える必要があります。

経費として計上するためには、あくまで「不動産運営上、発生せざるを得ない費用」ということを覚えておきましょう。

節税対策の意識が強すぎて、過剰な経費計上などを行うと、税務署から追徴課税などペナルティも発生するため注意しましょう。