昨今、時代の変化により、将来の資産形成に向けて、個人で向き合わなければならなくなってきました。
以前より一層、副収入の重要性について考え直した人も多いのではないでしょうか。
最近では、国土交通省推進のもと1万円から投資が始められる「不動産投資クラウドファンディング」という投資手法が、投資初心者から投資経験者まで幅広く、人気を集めています。
この記事では、投資市場で盛り上がりを見せている“不動産投資クラウドファンディング”について、中でもイチオシの会社を厳選し、おすすめポイントとあわせて解説していきます。
まずは、おすすめの基準から見ていきましょう。
目次
1.不動産投資クラウドファンディング！おすすめの基準
おすすめの基準は5つあります。
・実績
・利回り
・安全性
・ファンドの募集頻度と規模
・運用期間と流動性
順にみていきましょう。
1-1.実績
まずは、会社の実績を確認しましょう。
ここでの実績とは、過去の運用実績のことを指します。
実績を確認することで、自分の大切な資金を安心してその会社に預けられるか判断します。
たとえば、過去の運用実績で損失が発生していたり、配当の支払い遅延、元本割れが発生していた場合、運営会社の不動産に対する目利きも心配になります。今後も同じことが起こる可能性もあるかもしれません。
過去の運用実績の中でチェックしておくべきポイントは、「過去の運用実績で、元本割れや配当支払い遅延が起きていないか」です。事前に必ず確認しましょう。
過去の運用実績を見るときは、事業者のサイトへ行くと、このような実績を見ることができます。
これは、過去、何事もなく運用を終えていることを指しています。
次にこちらもみてみましょう。
SBIソーシャルレンディング 最新の実績（オーダーメード型ローンファンド）参考
こちらはSBIソーシャルレンディングのサイトの運用実績です。
※SBIソーシャルレンディングでは、P2Pレンディング時代には貸し倒れが起こった過去がありますが、法人への融資モデルに転換以降は、貸し倒れは見られません。（Fintennaより引用）
上記のように、過去の運用実績を確認していくと、デフォルトが起きている場合もあります。
そのため投資初心者は、事前にデフォルトや支払い遅延がないかをチェックしましょう。
1-2.利回り
投資をする上での旨味、「利回り」も、会社や商品によって異なるので、各社どのくらいなのかチェックしましょう。
不動産投資クラウドファンディングの平均利回りは4％前後の会社が多いです。
利回りを重視したい方は、
利回りが平均より高い会社（6％～8％）
を狙いましょう。
1-3.安全性
利回りと同時に重要なのが安全性です。
・投資したお金（元本）と、利益（配当金）がきちんと約束の期日に支払われるかどうか
・投資物件に既に入居者がついているかどうか
・損失対策がどの程度とられているかどうか
ということです。
利回りだけが高いと、その分リスクも上がります。利回りと安全性はセットで確認しましょう。
具体的に、確認するポイントは２つあります。
・物件の資産性が高い
物件の資産性が高いとは、たとえば、
・都心（中央区、千代田区、港区など）
・駅近（徒歩7分以内）
・設備が整っている（オートロック付きマンション）
ということを指します。
資産性が高ければ、常に入居者や需要が絶えません。
空室・売却時の値下がりリスクをかなり低くすることができます。
・万が一損失が発生した際の損失対策がどの程度とられているかどうか
不動産投資クラウドファンディングでは、投資家が出来るだけ損をしないように「優先劣後構造」という仕組みがあります。
具体的に下記で説明していきますが、劣後出資（運営会社負担）の割合が高ければ高いほど安全といえるので、覚えておきましょう。ちなみにこの割合は、会社によって異なるので、絶対に確認しておきましょう。
優先劣後構造とは、投資家の元本を守るための仕組みです。
運営会社も投資家と一緒にファンドへ出資することで、万が一、損失がでてしまった時に、損失運営会社のお金から先に支払われるという仕組みです。
たとえば、1000万円のファンドがあったとします。
投資家（優先出資）700万円+運営会社（劣後出資）300万円のお金をあわせて組みます。
上記の例で、仮に損失が100万円出てしまったとしても、運営会社の300万円から支払われるため、残り運営会社の200万円（－100万円）となり、投資家から集めたお金（700万円）はそのままです。
もしこの構造がなければ、損失が発生した場合、投資家の元本に直接影響が出てしまいます。
ちなみに、相場では劣後出資10％～30％のところがほとんどです。劣後出資30％の会社があれば、かなり堅いと言えます。
以上のことを踏まえ、投資をする際には、以下のポイントで安全性を確認しておきましょう。
・物件の資産性が高く、空室・売却時の値下がりリスクが少ないかどうか
・万が一損失が発生した際の対策がとられているかどうか
1-4.ファンドの募集頻度と規模
ファンドの募集頻度と規模は投資に参加しやすいかどうかに関わってきます。
近年、不動産投資クラウドファンディングは人気を集めており、需要に対して供給が追い付いていません。そのため、投資したくても投資に参加出来ないという人で溢れています。
毎月ファンドを公開し募集している会社は件数も豊富で、募集頻度が少ないファンドと比べると倍率が安定します。仮に抽選漏れしてしまったとしても、新たなファンドが募集開始されるため、投資したくても出来なかったということにはなりにくいと考えられます。
また、億単位の規模の物件と扱っている会社も、数千万円のファンドと比べると間口が広いため、投資出来る確率が高くなると言えます。
募集頻度が高い、もしくは、ファンドの規模が大きいところをおすすめします。
1-5.運用期間と流動性
会社によって、運用期間が異なります。
また、運用期間の長い、短いによって、流動性が変化してきます。
ここでの流動性とは、投資したお金を自分の手元に戻ってくることを意味します。流動性が高ければ、投資したお金をすぐ手元に戻せます。株式投資やREITなどは即売買可能なため、すぐ現金化することができ流動性が高いと言えます。
運用期間が短ければ、何かの事情で投資したお金を別の用途で必要になった時に資金を手元に戻すことができます。
注意ポイント！
ファンドの特性として、運用期間中は原則、投資したお金は手元に戻せなくなります。
戻ってくるのは、運用期間が終了して払込が完了されてからです。
そのため、予期せぬ事態で必要になった時に、「出金できない！」と困らないためにも、投資は余裕金で行いましょう。
運用期間が短ければいいというわけではありませんが、投資初心者や投資に使う自己資金が少ないうちは、運用期間が短いものを選んだほうが柔軟な資産運用になるでしょう。
運用期間はチェックしておきましょう。
・運用期間：短い（1年以内）→流動性：高くなる
・運用期間：長い（1年以上）→流動性：低くなる
2.【2020年】おすすめの不動産投資クラウドファンディングサイト厳選4選！
ここ2～3年で不動産投資クラウドファンディングサービスを扱う会社は増えてきています。
その中でも、2020年のおすすめの会社を4つピックアップしました。
この4つに登録しておけば、まず間違いないでしょう。
2-1.【高利回り8％】PARTNERS Funding（パートナーズファンディング）
PARTNERS Fundingの運営会社、株式会社パートナーズは、資産運用の総合アドバイジングカンパニーです。ベストベンチャー100にも5年連続で選ばれています。
2011年の創業以来、9期連続増収増益と財務状況も絶好調で、今勢いに乗っている企業です。
過去に支払い遅延やデフォルトが起きたプロジェクトはなく、最低出資額は1万円と、気軽に投資できるようになっています。
株式会社パートナーズは、もともと物件仕入れ専門の会社だったため、適正価格での仕入れを得意としています。そのため、このような高い利回りを出せる収益性の高い物件を常に仕入れています。
今までリリースされた案件はすべて想定利回りが8％となっており、相場の4％～5％と比べても、高利回りが期待できます。
また、PARTNERS Fundingの公式Twitterやニュースを見ると、2020年9月9日現在で運用終了したファンドは全て確定利回り8％（年利）での配当を完了しています。
また、利回りだけでなく、元本割れ対策にもしっかりと目を向けています。優先劣後構造を取り入れており、劣後出資比率は30%と業界最高水準です。投資家にとってのリスクは限りなく低く抑えられています。
したがって、初心者の方や、安全に高利回りを得たい人にはおすすめのサイトです。
2-2.【大型案件多数】CREAL（クリアル）
2つ目はCREAL(クリアル)です。
運営会社のブリッジ・シーキャピタルは、情報の透明性（Clear）にこだわっており、サービス名のCREALはそこから由来しています。
他社も十分に物件の情報開示を行なっていますが、CREALは投資先（学校など）の運営者インタビューの動画やマーケット情報など、物件に関するあらゆる情報が細かく載っています。
人口減少や少子高齢化等の社会、環境、企業統治に配慮した不動産投資も行っており、保育園や学校、ホテルなどの大型案件が多いです。
このような物件への投資は数億円規模になります。個人では難しい物件に少額から出資できることが魅力です。
CREALでの最低出資額も1万円となっています。運用物件の空室リスクに対して、マスターリース契約を行うことで賃料収入は保証されています。運用期間は、6ヵ月～24ヵ月のものが多いです。
劣後出資割合は、10%～20%程度で、投資家の元本割れリスクを低く抑える対策は十分にされているといえるでしょう。ただし、その分、想定利回りは相場並みで、3.5%～5%の案件が多いです。
したがって、高い利回りを得るよりもリスクをできるだけ抑えたいという人におすすめします。
2-3.【募集頻度高め】FANTAS funding（ファンタスファンディング）
3つ目はFANTAS funding（ファンタスファンディング）です。
運営会社はFANTAS technology株式会社です。「FANTAS repro」という、今後増え続けると予想される空き家の解決策の一つとして「空き家再生プロジェクト」を行なっているのが特徴的です。
FANTAS fundingでの最低出資額も1万円となっています。
劣後出資割合は20％です。投資家の元本割れリスクを低く抑える対策は十分にされているといえるでしょう。
想定利回りは、3％～8％の案件が多く、運用期間は、約3ヵ月～約12ヵ月の案件が多いです。
案件が多く、頻繁に新しい物件の募集をしていて投資参加しやすいのでおすすめです。
2-4.【東証一部上場】Rimple（リンプル）
4つ目はRimple(リンプル)です。
運営会社のプロパティエージェント株式会社は、東証一部上場企業です。
投資はRimple独自の「リアルエステートコイン」を使って投資することが特徴です。とはいえ、1コイン1円換算なので特殊な計算は必要ありません。
最低出資額は他の会社と同じく1万円となっています。劣後出資割合は30%です。
キャンペーンで初回は利回り10％の商品もありましたが、想定利回りは4.6%～5%の案件が多いです。
運用期間は、6ヵ月のものが多いです。
相場並みの利回りですが、劣後出資割合も高く、運営会社が上場企業ということなので、事業者の信頼性を特に重視したい人におすすめです。
3.不動産投資クラウドファンディングを始める前に知っておくべきこと
そもそも投資できなければ意味がありません。登録を済ませておいてから、良い案件を待ちましょう。
3-1.会員登録を済ませておかないと応募ができない
良い案件があっても、会員登録を済ませておかないと応募はできません。
良いなと思った会社があれば、会員登録は無料なので、迷わず、まずは登録してみましょう。
3-2.登録完了までおおよそ1週間程度かかる
さらに、登録後、審査や本人確認を行なうため、登録完了までにはおおよそ1週間程度かかります。
良い案件を見つける前に、いつでも投資できるように事前登録は済ませておきましょう。
3-3.振込手数料は投資家負担が一般的
出資する際の金融機関の振込手数料は、投資家負担が一般的です。
振込手数料を払いたくないという方は、振込手数料が安いネット銀行での口座開設や、金融機関によっては、月に数回までは他行への振込手数料無料というサービスもあるので、事前に自身の金融機関の振込手数料について確認しておきましょう。
3-4.原則、途中でお金を引き出すことはできない
不動産投資クラウドファンディングに投資をすると、原則、途中でお金を引き出すことはできません。
運用期間を終えて配当払込期日を迎えたら、手元に現金が戻ってきます。
このときの配当金が振り込まれる際の振込手数料は、基本的に運営会社負担です。
運用期間中は、原則お金を引き出すことができないので、投資は余裕金で行ないましょう。
まとめ
不動産投資クラウドファンディングは、手軽で安全性が高いため、ここ2年くらいでとても人気になっている投資手法です。
今後、不動産投資クラウドファンディングサービスを展開する会社が増えていくことが予想されます。
おすすめの基準は、以下の通りです。
・実績
・利回り
・安全性
・ファンドの募集頻度と規模
・運用期間と流動性
サイトを見る時は、この5つを確認しましょう。
また、下記についても参考にしながら、投資する会社を決めていきましょう。
利回り、劣後出資の相場
・不動産投資クラウドファンディングの利回りの相場は、4％～5％
・劣後出資割合は10％～30％
注意すること
・登録が済んでいないと投資できない
・運用期間中は原則お金は引き出せない
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