【わかりやすく解説】不動産クラウドファンディング会社比較！

ここ1、2年で目覚ましいほど、人気を集めている「不動産投資クラウドファンディング」。

スマホから気軽に登録・投資ができることや、1万円から不動産投資を始められるということが大きな魅力になっています。
今では上場企業がサービスへの参入を始めることも増えています。

一方で、不動産投資クラウドファンディングサービスがありすぎて、何が違うのか分からないと感じていたりしませんか？

そこでこの記事では、不動産投資クラウドファンディング事業者を選ぶときの比較基準を解説したあと、具体的な事業者を5社紹介します。

これから不動産投資クラウドファンディングを始めるときの参考にしてください。

1.投資する前に不動産投資クラウドファンディング事業者の種類を確認する

不動産投資クラウドファンディング事業者は、投資家の出資したお金がどのように使われるかの違いで、大きく2種類に分かれます。

・不動産に投資する「不動産投資型」
・不動産を担保にとって企業へ貸し付ける「不動産貸付型」

どちらも複数の人が投資して、クラウドファンディング事業者が運用するという点では同じですが、種類が違うことで、

・適用される法律
・確定申告における収入の勘定科目
・リターン

が異なってきます。

それぞれの違いについてお伝えします。

1-1.不動産から得られる利益を分配する【不動産投資型】

不動産投資型は、投資家が出資したお金を不動産の取得に使用し、クラウドファンディング事業者が管理・運用して、不動産運用で得た利益を投資家に分配するものです。

そして、同じ不動産投資型でも契約形態によって、さらに2つに分かれます。
それが、任意組合型と匿名組合型です。

契約形態の違いで、必要な初期費用や確定申告において配当の該当する所得の種類が異なります。

そのため、不動産投資型のクラウドファンディングに出資するときは、どちらの契約の商品なのか、あらかじめ確認しておきましょう。

1-1-1.匿名組合型（CREAL、Rimple、PARTNERS Funding）

投資家は現金を出資し、事業者は不動産の取得と運用・管理を行ないます。投資家は不動産の所有権は持たないので、登記費用も不動産取得に関する税金もかかりません。

最低出資額は、1口1万円から出資できる案件も多いです。

事業者の不動産運用によって生じた利益が分配されますが、匿名組合型においては雑所得となります。

また、運用期間は3ヶ月～1年程度と任意組合型よりも短いものが多いことが特徴です。

「試しに不動産投資クラウドファンディングをやってみたい」「短期の運用が好き」という人に向いている形態です。

1-1-2.任意組合型（ボルテックス、アセットシェアリング）

任意組合とは、各当事者が出資して、事業者と共同の事業を営むことを約束した契約形態のことです。

匿名組合型の不動産投資型のクラウドファンディングでは、「1口いくら」という形で出資の募集をされていますが、任意組合型では、1口分の現金を出して不動産の持分を取得し、その持分を現物出資しているという仕組みです。

このとき投資家は、持分に応じた不動産の所有権を持ちます。したがって、通常の不動産投資と同じように登記を行う必要があり、不動産取得税も課税されます。

1口の金額も100万円以上に設定されているものが多く、初期費用が高いです。

持分は投資家個人のものですが、実際の運用はクラウドファンディング事業者が行います。

そして、不動産経営によって得られた収益が投資家に分配されます。その点では、匿名組合型と同じです。ただし、分配金の所得の区分が異なります。

任意組合型での分配金は不動産所得として申告します。

相続発生時には不動産としての評価となるため、相続税対策に利用する人がいることも特徴です。

1-2.不動産を担保として貸付【不動産貸付型】

不動産貸付型は、ソーシャルレンディングという仕組みの1つです。

お金を借りたい企業に対して、クラウドファンディング事業を通して融資します。そして、融資した企業からの返済に含まれる「利息」が投資家に分配されます。

これがソーシャルレンディングの基本的な流れです。

ソーシャルレンディングでは融資先の企業が債務不履行となり、元本割れのリスクがあります。

しかし、不動産貸付型では、不動産を担保にとって貸し付けるものなので、ソーシャルレンディングの中でも、元本割れリスクは小さいです。

1-2-1.金融商品取引法（Owners Book、LENDEX）

不動産貸付型のクラウドファンディングは、金融商品取引法の規制対象となります。

そのため、事業者は第二種金融商品取引業の登録を受けていることが必要です。

もし登録を受けていない事業者が不動産貸付型クラウドファンディングを運営している場合、詐欺の可能性が高いので十分に注意してください。

2.不動産投資クラウドファンディングサービスを選ぶ際の比較基準

最近は注目が集まっていることもあり、多くの不動産クラウドファンディングサービスが登場しています。

しかし、これから始めようと思う人にとっては、どこを選べばいいか迷ってしまうことでしょう。

そこで、不動産クラウドファンディングサービスを選ぶときのポイントとして、5つの比較基準を紹介します。

(1)実績
(2)利回り
(3)安全性
(4)募集頻度
(5)流動性（運用期間）

2-1.実績

1つ目は実績です。

不動産投資クラウドファンディングは、まだ始まったばかりのサービスが多いです。

実績のない事業者は絶対に信用できないというわけではありませんが、実績がわからない分、想定通りの利回りを出せるのか不安は残ります。

そのため、まずはその事業者に実績があるか確認しましょう。そして、実績があるだけでなく、しっかりと想定通りの利回りを出せているかも確認します。このとき、想定利回りを下回っている程度であれば、そこまで気にする必要はありません。

もし、支払い遅延や元本割れが起きていた場合には注意が必要です。

不動産投資クラウドファンディングでは、投資家への元本割れリスク対策として優先劣後構造の導入などがあります。

適切な対策をし、専門家である事業者が不動産経営をしていれば、元本割れはほとんど起きません。

そのため、支払い遅延や元本割れが起きた実績がある場合、物件の選定や運用の水準が一定以下の事業者か、リスク対策が不十分な事業者と判断できます。

2-2.利回り

2つ目が利回りです。

利回りは案件ごとにも異なりますが、不動産クラウドファンディングサービスごとに特徴があります。

想定年間利回りが3%～5%が標準になっているところもあれば、5%～8%が標準になっているところもあります。

この利回りの高さは、不動産クラウドファンディングサービスを運営する事業者の物件選定スキルや運用スキルの影響が大きいです。ただし、利回りはあくまで想定利回りです。確定したものでなく、想定利回りより下回る可能性があることも考えておいてください。

また、利回りが小さい分、運用する物件に家賃保証を適用させるなどの元本割れリスクを抑える取り組みをしているところもあります。

利回りを見るときには、その利回りが現実的な数字かどうかを確認するようにしてください。

2-3.安全性

3つ目が安全性です。

不動産投資クラウドファンディングは「投資」です。投資は常に損失を出す可能性を抱えており、不動産投資クラウドファンディングも例外ではありません。

たとえば、出資した不動産の評価額が出資した当時よりも大きく下落していた場合、元本割れの可能性が高いです。このときクラウドファンディング事業者が優先劣後構造を導入していれば、損失を投資家にまで負担させなくて済むことがあります。

優先劣後構造によって、損失が出たときには劣後出資分から先に損失の負担が始まるからです。負担の割合は、事業者の劣後出資割合で変わります。

したがって、安全性を確認するときは

・優先劣後構造を導入しているか
・クラウドファンディング事業者の劣後出資割合はどのくらいか

を確認するようにしてください。

業界では、劣後出資割合は、大体10％～30％がほとんどです。劣後出資割合が高いほどリスクを抑えられており、安全性が高いと言えます。

2-4.募集頻度

4つ目が募集頻度です。

どれだけ条件のいい物件でも、出資できなければ当然、分配金も受け取れません。

そして、人気の物件はすぐに募集口数へ到達してしまいます。そのうえ募集頻度が少なければ、そもそもの投資ができません。そのため、どのくらいの頻度で案件の募集がされているか確認するようにしましょう。

もちろん複数の不動産投資クラウドファンディングサービスに登録することも可能です。

それでも最初の登録の面倒さやご自身の資金管理の手間を考えれば、1つか2つに絞って取り組むことをおすすめします。

2-5.流動性（運用期間）

最後に流動性です。

不動産投資クラウドファンディングは案件ごとに運用期間が決まっています。3ヶ月程度の短期のものもあれば、3年以上の長期のものもあります。

そして、不動産投資クラウドファンディングで取得した権利は、株式投資やFXのように簡単には売買できません。

もし途中で投資をやめたいと思っても、自分であなたの権利の買主を探し、不動産売買と同様の手続きを踏む必要があります。また、運用終了してから払い戻しまでにも2ヶ月程度の時間がかかることが一般的です。

そのため、案件の運用期間＋2ヶ月がそのまま、現金化できない期間と考えてください。

傾向としては、匿名組合型の不動産投資クラウドファンディングは数ヶ月単位のものが多く、任意組合型・不動産貸付型は年単位のものが多いです。

3.不動産クラウドファンディングを扱うおすすめ会社5選

不動産クラウドファンディングサービスを選ぶ比較基準をお伝えしました。

これらのポイントを踏まえ、具体的な不動産クラウドファンディングを扱っている5社を紹介します。

3-1.【利回り8%】PARTNERS Funding(パートナーズファンディング)

PARTNERS Funding（パートナーズファンディング）の運営会社、株式会社パートナーズは、資産運用の総合アドバイジングカンパニーです。

ベストベンチャー100にも4年連続で選ばれています。 2011年の創業以来、8期連続増収増益と財務状況も絶好調で、今勢いに乗っている企業です。 過去に支払い遅延やデフォルトが起きたプロジェクトはなく、最低出資額は1万円となっています。

そして、今までの商品はすべて想定利回り8%となっています。相場の4％～5％と比べても高い利回りを期待できます。他のサービスと比べてもリターンが高いことが大きな特徴です。

株式会社パートナーズは、もともと物件仕入れ専門の会社だったため、適正価格での仕入れを得意としています。

また、優先劣後割合は、事業者の劣後出資割合が30%と業界最高水準です。 それだけ投資家にとってのリスクは限りなく低く抑えられています。

運用期間は、今まで募集されたものを見ると、約3ヵ月の短期のものが多く、すぐ手元に現金を戻したい人向けです。

PARTNERS Fundingサイトへ

3-2.【大型案件多数】CREAL（クリアル）

CREAL（クリアル）は投資対象の物件が保育園や学校、ホテルなど大型案件が多いことが特徴です。

運用物件には空室リスク対策として、賃料保証の契約を行っています。そのほか、CREALでも優先劣後構造を取り入れています。CREALの劣後出資割合は10％～20％です。

投資家へのリスク対策が手厚い分、想定利回りは3%～5%程度と不動産クラウドファンディングの中では少々低めです。また、運用期間も1年～1年半のものが多くなっています。

そのため、できるだけリスクは低く抑えながら、年単位で投資をしたい人におすすめです。

CREALサイトへ

3-3.【東証一部上場】Rimple（リンプル）

Rimple(リンプル)は、東証一部上場企業のプロパティエージェント株式会社が運営している不動産クラウドファンディングサービスです。

投資家はRimple独自の「リアルエステートコイン」というコインを使って投資することが大きな特徴です。

現金だけでなく、セゾンカードなどの利用で貯まる永久不滅ポイントもリアルエステートコインと交換できるので、ポイントを有効活用できます。

想定利回りは、初回キャンペーンで10%の案件もありますが、5%前後のものが多いです。投資家保護のために、優先劣後構造も取り入れられています。

「上場企業が運営」という安心感がほしい人、永久不滅ポイントが余っている人におすすめです。

Rimpleはこちら

3-4.【不動産による新たな価値創造を応援】Crowd Realty(クラウドリアルティ)

Crowd Realty(クラウドリアルティ)は、不動産に特化した投資型クラウドファンディング・マーケットプレイスです。

「物件に投資」というよりも、「その物件で行うプロジェクトに投資」という色合いが強いことが特徴です。

最低投資額は10万円からのものが多く、運用期間は1年～3年程度のものが多いです。

単なる不動産投資ではなく、その不動産の使われ方に共感して応援したいという人におすすめです。

Crowd Realtyサイトへ

3-5.【空き家再生】FANTAS funding(ファンタスファンディング)

FANTAS funding（ファンタスファンディング）は、再生した空き家をファンド化していることが大きな特徴です。

一般的な不動産投資と同じように、空き家再生の想定利回りは6％～9％と高いです。

FANTAS fundingの想定利回りが4%～7%のものが多いです。優先劣後構造が導入されているので、一定の損失までであれば、投資家が損することはありません。劣後出資は20％です。

不動産投資によって資産を増やしたいというだけでなく、社会貢献もしたいという人におすすめです。

FANTAS fundingサイトへ

4.不動産クラウドファンディングを行う際の注意点

最後に、不動産クラウドファンディングを行う際の注意点についてお伝えします。

大きく次の3つです。

(1)募集が始まる前に早めに登録を済ませておく
(2)抽選方式か先着方式かを確認しておく
(3)振込手数料を確認しておく

4-1.募集が始まる前に早めに登録を済ませておく

募集が始める前に早めに登録を済ませておきましょう。

気になった案件が見つかったときに、その場ですぐに投資できるわけではありません。最初に、その案件を募集している不動産クラウドファンディングサービスに登録する必要があります。

審査があり、郵送での本人確認もあるため、登録から出資応募可能となるまでにおおよそ1週間ほど時間がかかります。

案件の募集開始時期は事前に告知されていることが多いので、出資したい案件を見つけたときは、その募集が始まる前に早めに登録を済ませておきましょう。

そうすれば、スムーズに出資応募ができます。

4-2.抽選方式か先着方式か確認しておく

案件に出資できる人の決まり方は、抽選方式か先着方式の2通りです。

募集期間終了後に抽選を行うものもあれば、募集開始から先着順で決まっていくものもあります。

ほとんどはクラウドファンディングサービスごとに決まっています。

ただ、案件ごとに異なる設定をしているサービスもあるので、念のため、始めたいクラウドファンディングサービスや出資したい案件の情報を確認しておきましょう。

抽選方式であれば急いで出資する必要がないので、仕事の空き時間などに出資ができます。

4-3.振込手数料を確認しておく

振込手数料を確認しておきましょう。

出資できることが決まったあとは、指定の口座に入金します。このときの振込手数料は原則、投資家負担です。

なので、あなたの口座と入金先口座が同じ銀行であれば、振込手数料は無料になることが多いです。

また、銀行によっては一定条件を満たすことで、他行宛振込手数料を無料しているところもあります。

振込手数料はあなたが使っている銀行によって異なりますので、あらかじめ確認しておきましょう。

まとめ

不動産投資クラウドファンディングサービスはそれぞれ特徴があります。

不動産投資クラウドファンディングは、少ない初期費用で不動産投資ができ、運用の手間もかからない魅力の多い投資手法です。

どのサービスに登録して始めようか迷ったときには、ぜひこの記事を参考にしてください。