【易しく解説！】不動産投資クラウドファンディングとは？

最近人気になっている不動産投資クラウドファンディング。

あなたの周りにも「既にやっている」「始めてみた」という方がいらっしゃるのではないでしょうか。

とはいえ、不動産投資クラウドファンディングはまだ新しい仕組みです。そのため、仕組みやメリット・デメリットなどの詳細を把握できない方も多いです。

そこでこの記事では、不動産投資クラウドファンディングの概要を図や表などを用いて、わかりやすく解説しました。

これから不動産投資クラウドファンディングに取り組むかどうか考える際の参考にしてみてください。

1.不動産投資クラウドファンディングとは？
2.他の投資との違い
3.不動産投資クラウドファンディングのメリット
4.不動産投資クラウドファンディングのデメリット・リスク
5.不動産投資クラウドファンディングに向いている人・向いていない人
6.プロが教える不動産投資クラウドファンディングの選び方
7.プロがすすめる不動産投資クラウドファンディング事業者
- 【利回り8%】PARTNERS Funding(パートナーズファンディング)
まとめ

1.不動産投資クラウドファンディングとは？

不動産投資クラウドファンディングとは名前のとおり、不動産を対象としたクラウドファンディングです。

そもそもクラウドファンディングとは、「群衆」を意味する「クラウド」と「資金調達」を意味する「ファンディング」を組み合わせた造語です。

インターネットを通して複数の人々がお金を出し合い、プロジェクト・事業者が資金調達することを指します。

つまり、不動産投資クラウドファンディングでは、不動産投資を目的として、複数の投資家がお金を出し合い、そのお金で不動産会社が不動産を取得し、管理・運営します。

その不動産運用によって生じた利益が投資家に配当される投資商品です。

1-1.不動産投資クラウドファンディングの仕組み

不動産クラウドファンディングは次の4つの流れによって、投資家が配当を得られる仕組みです。

(1)複数の投資家が資金を出資する
(2)集まった資金で運営会社が不動産を取得する
(3)クラウドファンディング事業者が不動産を管理・運営する
(4)配当を分配する

不動産投資ですが、不動産の管理・運用はクラウドファンディング事業者（不動産会社）に任せられることが大きな特徴です。そのため、管理会社を探す必要もありません。

手軽に始めやすいのは、匿名組合型の不動産投資クラウドファンディングです。

コラム
厳密にいうと、不動産投資クラウドファンディングは大きく2つに分類され、
「任意組合型」「匿名組合型」の2つがあります。

どちらも「複数の投資家が出資する」という点は共通ですが、投資家が「不動産の持分を取得するかどうか」が異なります。

任意組合型では持分を取得し、
匿名組合型では持分を取得しません。

匿名組合型では事業者に出資し、その事業者が不動産を取得する仕組みだからです。

そして持分を取得する任意組合型では登記が必要であり、不動産取得税や登録免許税、固定資産税も課税されます。そのため、任意組合型の方がより現物不動産投資に近いと言えます。

1-2.不動産投資クラウドファンディングが人気の理由

不動産投資クラウドファンディングが人気になっている理由は、低リスクなのにリターンが大きいからです。

通常、投資はハイリスク・ハイリターンかローリスク・ローリターンとなっています。

不動産投資クラウドファンディングは、「優先劣後構造」という仕組みが導入されています。これによってミドルリターンを維持しながら、リスクを低くすることが可能となっています。

優先劣後構造とは？
一言でいうと、投資家のお金を守る仕組みです。

パートナーズファンディングより引用

複数の投資家と不動産会社が一緒に出資して、ファンドになる不動産を購入し、不動産会社が不動産の管理・運営をします。不動産会社も一緒に出資することで、安全性が高まります。

仮に損失が出てしまった場合でも、投資家の出資したお金よりも先に不動産会社の出資したお金から、損失分が支払われるからです。

・優先出資者：投資家（複数）
・劣後出資者：不動産事業者を指しています。

「劣後出資」「劣後割合」などと書かれていることが多く、「不動産会社の出資分」「不動産会社の出資割合」という意味です。

劣後割合は会社により異なりますが、10％～30％まで負担するという会社が多いです。

この「劣後割合」は大きければ大きいほど安全です。

たとえば、劣後出資（不動産会社の出資）が30％だった場合

1,000万円の不動産を購入するために、

投資家が700万円分、不動産会社が300万円分（1,000万円の30％）
出資することになります。

ここで仮に、20万円の損失が出たとします。
「10万円の家賃収入のある賃貸マンションが2ヵ月空室になってしまった！」

損失は10万円×2ヵ月分=20万円になりますね。

ここで優先劣後構造の力が発揮されます。

優先劣後のルールは、損失が出た場合、「劣後出資分から先に」引かれます。

劣後出資が300万円分あるので、300万円－20万円＝280万円

投資家の出資した700万円分は無傷ですね。

このように、投資家にとってはとても安心できる仕組みになっているのです。

また、不動産は一般的に入居者が決まれば数年単位で退去することはありません。そのため、景気の影響を受けにくく、安定した運用が期待できます。

不動産投資クラウドファンディングでは、このような運用の安定性とローリスク・ミドルリターンの利回りが人気の理由です。

優先劣後構造　まとめ

・投資家のお金を守る仕組み
・損失が出た場合でも不動産会社が一定割合損失を負担してくれる
・劣後出資は会社により割合が異なる（10％～30％負担のところがほとんど）
・劣後出資割合が大きいほど安全性が高い

1-3.不動産投資クラウドファンディングの将来性

不動産クラウドファンディングは他の投資商品と比べると新しいです。

そのため、このまま拡大して資産運用の1つとして定着するのか、一過性のブームとして消えていくのか不安に感じているかと思います。

結論からいえば、不動産投資クラウドファンディングの将来性は明るいです。

なぜなら、日本では少子高齢化の問題、年金破綻のリスクから資産運用の必要性が高まっているからです。

出典：矢野経済研究所

矢野経済研究所のデータによると、国内クラウドファンディングの市場規模は、2014年から2018年（見込）で約9倍にも成長しています。今後も拡大していくと予測されています。

今まで一般的な不動産投資は、利回りとして安定している一方で、数千万円から数億円の資金がなければ始めることができませんでした。それが不動産投資クラウドファンディングになれば、数万円から高くても数百万円で始められます。

また、手続きもスマホ上で完結するという手軽さも魅力です。

したがって、今後も不動産投資クラウドファンディングは事業者・利用者ともに拡大し、代表的な投資手法として定着していくことでしょう。

2.他の投資との違い

ここでは「匿名組合型」の不動産クラウドファンディングと、他の投資との違いについて説明していきます。

不動産クラウドファンディングと似た仕組みは様々あります。

たとえば、REITやソーシャルレンディング、不動産特化型クラウドファンディング、現物不動産投資です。

そこで、不動産クラウドファンディングと他の投資との違いについて、比較表を用いて解説していきます。

2-1.REITとの違い

REITは不動産投資信託ともよばれ、不動産を中心に運用される金融商品のことです。

そして、不動産クラウドファンディングとの大きな違いは、証券市場で取引できるかどうかです。

REITは上場しているので、企業の株式と同じように証券市場で売買できます。そのため、流動性が高いです。それに対して、不動産クラウドファンディングは運用期間中の売買は難しいです。通常の不動産を売却するときと同じように買主を見つけ、契約を交わさなければなりません。

またREITでは複数の不動産を含む金融商品を投資対象としたポートフォリオが組まれていますが、不動産クラウドファンディングでは原則、1物件に投資するという違いもあります。
不動産クラウドファンディングでは、投資する不動産を自分の意志でどれにするか選んでから投資することができます。

投資先をしっかり見極めたいという人には、不動産クラウドファンディングをおすすめします。

2-2.ソーシャルレンディングとの違い

ソーシャルレンディングとの違いは、投資家が受け取る配当の資金源です。

ソーシャルレンディングは、投資家から集めた資金を企業に貸付け、返済されるときの利息が投資家に配当する資金源になります。

一方、不動産クラウドファンディングでは、取得した不動産の賃貸収入や売却益が、投資家に配当する資金源です。

ソーシャルレンディングでは貸し倒れが起きない限りは一定の利回りを得られます。
不動産クラウドファンディングは不動産経営なので、空室にならない限りは安定的な利回りを得られます。

そして、ソーシャルレンディングでは、出資した資金の貸付先は分かりません。
不動産クラウドファンディングでは、出資するときにどの不動産を運営するか情報を得られるので、資金の使いみちが明確です。

情報を自分の目でしっかりと確認して見極めたいという人には、投資先が開示されている不動産クラウドファンディングをおすすめします。

2-3.不動産特化型クラウドファンディングとの違い

ソーシャルレンディングの中には、不動産に特化しているものもあります。

出資したお金が不動産の取得・経営に使われることは同じですが、不動産特化型クラウドファンディングは、あくまでもソーシャルレンディングの一部です。

つまり、融資型となるので、不動産特化型クラウドファンディングで得る利益は、出資したお金に対する利息となります。

この点で、不動産経営による収益が分配される不動産投資クラウドファンディングとは異なります。

2-4.現物不動産投資との違い

現物不動産との違いは、「実際に不動産を所有するかしないか」「管理・運用するかしないか」です。

現物不動産の場合は、実際に自分が数千万円～数億円の不動産を購入して、管理も運営も自分で行います。
不動産投資クラウドファンディングの場合は、1万円から投資することができますが、投資家が不動産を所有することはありません。（匿名組合型の場合）

また、現物不動産と異なり、投資家は不動産の運営・管理は行いません。

そのため、「少額から不動産投資をしたい人」「管理・運用は任せたい人」は、不動産投資クラウドファンディングがおすすめです。

3.不動産投資クラウドファンディングのメリット

ここまで不動産投資クラウドファンディングの概要と、その他の投資手法との違いについて解説してきました。

続けて、不動産投資クラウドファンディングのメリットをお伝えします。

主には次の5つです。

(1)1万円から投資ができる
(2)低リスクなのに利益が見込める
(3)投資先が開示されている
(4)手軽にできる
(5)景気に左右されにくい安定投資

3-1.1万円から投資ができる

1つ目のメリットは、1万円から投資ができることです。

一人で不動産を購入する現物不動産とは異なり、複数の投資家からお金を集めて投資を行うため、一人1万円という少額から不動産投資ができるのが最大のメリットです。

3-2.低リスクなのに利益が見込める

2つ目のメリットは、リターンの高さに比べて低リスクなことです。

不動産投資クラウドファンディングが人気の理由としても挙げましたが、「優先劣後構造」が取り入れられているからです。不動産投資クラウドファンディングの投資家は、ほとんどの場合で優先出資者となります。

したがって、想定通りに不動産が運営されれば配当金を受け取ることができ、たとえ損失が出たとしてもその場合の損失負担の可能性は低く、元本割れの可能性も下がります。

このようにリスクは低く抑えながら一定の利益が見込めることが2つ目のメリットです。

3-3.投資先が開示されている

不動産投資クラウドファンディングでは、投資先（不動産）の詳細な情報が開示されています。

実際の住所、物件名、家賃、相場価格、修繕積立金など、投資するべきか判断するための情報が開示されているため、自分で見極めてから投資することができます。

ソーシャルレンディングでは投資先が開示されていないこともあるため、この点も不動産投資クラウドファンディングの魅力といえます。

3-4.手軽にできる

不動産投資クラウドファンディングの3つ目のメリットは、手続き・運用の手軽さです。

出資の申込み、契約の手続きはすべてスマートフォン上で完結できます。

また、通常の不動産投資では、自分で管理したり、あるいは信頼できる管理会社を探したりする手間がかかります。しかし、不動産投資クラウドファンディングでは、管理・運用は専門であるクラウドファンディング事業者に任せることができるので、投資家が自分で管理・運用する必要はありません。

出資したあとは配当金を受け取るだけで、ほったらかしで安定した資産運用を実現できます。

3-5.景気に左右されにくい安定投資

不動産の家賃収入から得た利益を投資家に分配する仕組みの不動産投資クラウドファンディングは、景気に左右されにくいです。

一度決まった賃料は景気によらず一定であることが一般的です。そのため、企業の株価のように価格が激しく動くことはほとんどありません。

この安定投資につながる「値動きの小ささ」も大きなメリットです。

4.不動産投資クラウドファンディングのデメリット・リスク

メリットの多い不動産投資クラウドファンディングですが、投資商品です。

損失を出すリスクもあれば、デメリットやその他のリスクもあります。

代表的なデメリット・リスクは次の4つです。

(1)人気案件は倍率が高く投資できない
(2)好きなタイミングで出金できない
(3)空室・天災・事故によるリスクがある
(4)レバレッジ効果は期待できない

4-1.人気案件は倍率が高く投資できない

物件のなかには、立地や条件などから低リスク・高利回りのものもあります。

しかし、そのような物件は人気となるので倍率が高いです。

会社によって、「先着方式」「抽選方式」がありますが、いずれにせよ、人気のファンドは投資家が殺到します。

そのため、投資したい物件に必ずしも投資できるわけではないというのが1つ目のデメリットです。

4-2.好きなタイミングで出金できない

2つ目のデメリットは好きなタイミングで出金できないことです。

不動産投資クラウドファンディングは、株式のように好きなタイミングで売買できません。

原則、運用期間中はお金は引き出せません。運用期間は、6ヶ月～12ヶ月のところが多いです。

したがって、出資したお金は運用期間が終わるまで現金化は難しいです。

4-3.空室・天災・事故によるリスクがある

3つ目は、不動産投資と同様の、空室・天災・事故リスクがあることです。

不動産投資クラウドファンディングでは管理・運用を自分でしないので実感がわきにくいですが、利益の源泉は不動産経営です。

したがって、想定よりも空室率が高くなって想定利回りを下回ったり、天災・事故などによって想定外の修理費や家賃の減額を強いられたりするリスクもあります。

不動産投資クラウドファンディングに出資する前に、これらのリスクの存在を把握しておくことが大切です。

4-4.レバレッジ効果は期待できない

株やFXのように、レバレッジをかけることは、不動産投資クラウドファンディングではできません。

不動産投資クラウドファンディングの場合、現物不動産投資と違って、ローンを組んで融資を受けるということができないため、現金での投資になります。

そのため、今あるお金をコツコツ増やしていきたい人に向いています。

5.不動産投資クラウドファンディングに向いている人・向いていない人

ここまで解説した不動産投資クラウドファンディングのメリット・デメリット・リスクを踏まえて、不動産投資クラウドファンディングに向いている人・向いていない人を紹介します。

5-1.こんな人におすすめ：少額から始めたい人

不動産投資クラウドファンディングは、少額から始めてみたいという人に向いています。

1万円から始めることができるため、不動産投資に興味はあったけれど、資産が足りないと感じていた方にはおすすめです。少額から不動産投資に取り組めるので、将来、自分で不動産を所有して賃貸経営するときの経験にもなります。

また、少額を生かして、自分の資金に合わせてポートフォリオを組み、分散投資をすることができます。

5-2.こんな人におすすめ：低リスクで始めたい人

不動産投資クラウドファンディングは、とにかく低リスクで始めたいという人に向いています。

「優先劣後構造」が取り入れられているので、元本割れのリスクは低いです。

そして、劣後出資者はクラウドファンディング事業者がなっていることがほとんどなので、自社が損失を出さないために物件選び・管理・運用も安心して任せられます。

ある程度の利回りは得たいけれど、低リスクで資産運用を始めたい方におすすめです。

5-3.こんな人におすすめ：忙しい人

不動産投資クラウドファンディングは、管理や運用の手間がないので、忙しい人に向いています。

不動産投資クラウドファンディングでは、出資したあと運用期間終了まで、出資者がするべきことはありません。運用報告と配当金が振り込まれるのを待つだけです。

株式やFXのように売買のタイミングを考える必要もなければ、一般的な不動産投資のような面倒な手続きもありません。

そのため、仕事や家事、趣味で忙しい人におすすめの投資手法です。

5-4.おすすめしない人：ハイリターンを求めている人

不動産投資クラウドファンディングの想定利回りは年利4%～5%が一般的です。

値動きしにくいという特性上、想定利回りを大きく超えることはほとんどありません。

そのため、株式投資やFXのようにハイリターンを求める方には向きません。

5-5.おすすめしない人：好きなときに現金化したい人

不動産投資クラウドファンディングは、出資したお金を好きな時に現金化したい人には向いていません。

運用期間が定められており、原則運用期間中に出金することはできません。また、不動産投資クラウドファンディングは、株式投資のように出資者同士が自由に売買できる市場はありません。

そのため、出資したお金を運用期間中に現金化することは難しいです。

もし、株式投資のように好きなタイミングで売却して現金化したいと思うのであれば、不動産投資クラウドファンディングは取り組まない方がいいです。

5-6.おすすめしない人：自分で運用したい人

自分で運用したい人には向いていません。

不動産投資クラウドファンディングは、出資してから配当を受け取るまで完全にほったらかしです。

逆をいえば、あなたが運用方法について口出しできません。

そのため、自分で運用して資産構築していきたいという人には向かない手法です。

6.プロが教える不動産投資クラウドファンディングの選び方

不動産投資クラウドファンディングは複数の会社が提供しています。

どの会社を選べばいいか迷ってしまうかもしれませんので、選び方について解説します。

ポイントは3つです。

(1)過去に支払遅延や元本割れがないか
(2)実績があるか
(3)劣後出資割合がどのくらいか

6-1.過去に支払遅延や元本割れが起きていない会社を選ぶ

過去に支払遅延や元本割れが起きていない会社を選びましょう。

過去に支払遅延や元本割れが起きた会社は、過去に不動産経営に失敗したということです。

つまり、物件選びか運用のどちらか、または両方に問題があったことを意味します。

また、優先劣後構造を取り入れることで、不動産経営である程度の損失が出たとしても、一般の出資者には損失を負担させないことも可能です。

したがって、過去に支払遅延や元本割れが起きた会社は、不動産経営に失敗しただけでなく、必要なリスク対策が取れていなかった可能性があります。

そのため、はじめて不動産投資クラウドファンディングに取り組むという人は、そのような会社は避けたほうがいいでしょう。

6-2.実績がある会社を選ぶ

実績がある会社を選びましょう。

不動産投資クラウドファンディングはまだ仕組みとして始まったばかりです。そのため、ほとんど実績のない会社が運営していることもあります。もちろん、そのような会社の全てが問題というわけではありませんが、実績がなければ過去を判断できないためリスクは高いです。良い結果を出せるかどうかの判断材料が少ないからです。

実績があればホームページ上に公開していることがほとんどですので、運用実績を確認することをおすすめします。