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不動産投資の仕組みとメリットとは？
不動産投資というと、ありあまる資産を投じる資産家の専売特許のような印象がありますが、必ずしもそうではありません。株やベンチャー企業に投資をするのと、その運用益を求める点では同じです。まずその仕組みを理解しておきましょう。
不動産を購入、運用することで利益を生む
不動産投資は、不動産を購入し、その運用によって利益を得るものです。最もわかりやすい例としては、アパートなどを所有し、その家賃を得る大家が挙げられます。前提として不動産を所有する必要があるわけですが、現物で資産を保有するため、株などと違って一気に資産価値を失うことは少なく、安定している点がメリットです。
キャピタルゲインとインカムゲインの両方をねらえる投資方法
不動産投資の特徴として、物件の売却による大きなキャピタルゲインと、運用で定常的に収益を上げるインカムゲインの両方がねらえる点が挙げられます。不動産の価格は流動的です。安い時期に購入し、それが値上がりしたときに売却すれば大きなキャピタルゲインを生みます。逆に大きな損失を生じることもあるので購入、売却ともにタイミングが重要です。マンションをワンルーム購入して貸し出したり、アパートなどを所有して運用したりすることで家賃収入などによるインカムゲインが生じます。不動産投資の場合、所有しているだけである程度安定した収益が上がるのが魅力です。ただ空室率などが収益に大きく影響することには注意が必要です。
投資対象となる不動産とその価格は？
不動産投資をする人の平均資産額は1億円、物件数は2.2件という調査があります。マンションのワンルーム投資など区分所有の資産額平均は4,600万円となっています。アパートなどの1棟所有などの場合の資産平均額が1.4億円と大きく、全体の平均を押し上げています。資産額1億円は不労所得だけで生活できるレベルであり、FIREの目安とも言われています。その意味で誰にでもできる投資とは言いにくいですね。
不動産購入のためのローンは必要か？
前提としての不動産を入手するために、ローンを組んで資金を調達できます。手持ちの資金だけで不動産投資が始められる人は多くはありません。ある程度大きな投資をしなければ魅力的な不動産は手に入らず、結果的に運用益も上がらないのでは元も子もありません。収益を見込める物件を購入するためにはローンの利用を考える必要があります。
不動産ローンを利用するメリットとは？
不動産ローンを利用すると、投資に関わるリスクを低減させられます。まず、自己資金が少なくても収益の上がる好条件の不動産投資が可能になる点です。もちろんローンの返済が生じますが、十分な家賃収入などが見込める物件に投資すれば、自己資金からの持ち出しを伴わない返済が可能です。そうなれば返済が進むほど、入手した物件の所有分としての資産が増えていくわけです。また団体信用生命保険が利用できるのも大きなメリットです。万一の際にも、保険によってローンは完済でき、収益の上がる不動産を資産として家族に受け継げます。家族が資産を得られる点で、生命保険の代わりにもなり得ます。
住宅ローンとは融資条件が違う
自分は住まなくても、自己資産として不動産を得るのですから住宅ローンと同じような気がしますが、そうではありません。住宅ローンは、購入者の返済能力が重視され、勤務先や年収、勤続期間などのほか、債務などの信用情報が審査されます。必ずしも年収が高くなくても、長期の返済が可能な給与等が保証されていれば比較的容易に審査を通過できます。不動産投資ローンも、貸し倒れのリスクが低減するため、年収が高い方が有利です。しかし購入者の返済能力ばかりでなく、投資対象の物件の収益性や担保性、収益の継続性などがより重視されます。その意味でもより好条件の不動産への投資をする方が審査を通りやすくなります。また1.5～5％と住宅ローンよりは金利が高いことにも注意が必要です。
不動産投資ローンを利用するのに必要な年収は？
不動産投資を始めるにあたりローンの利用を考えるとなると、やはり融資を受ける条件をクリアする必要があります。特に年収は重要な要素の一つなので、高いに越したことはありません。「何だ、やっぱり高収入の資産家にしかできない投資なんだ」と早合点してはいけません。ローン利用に必要な年収について見ていきましょう。
基準となる年収ラインは700万円
よく言われる基準としては、年収700万円があります。これは金融機関で融資を受けられるラインとして取り上げられるものです。一般的に年収1,000万以上なら80％、700万円以上なら50％の金融機関が融資をしてくれると言われます。これが500万円なら30％と言われ、過半数の金融機関が融資可能とする700万円が一つのラインとなるわけです。
ローンが利用できる金融機関は年収によって違う
年収によって融資を持ちかける金融機関を選ぶことも成功のポイントの一つです。一般的に不動産ローンにあまり力を入れていない大手銀行は年収の条件が厳しく設定されています。メガバンクなどでは年収1,300万～1,500万円程度が融資の目安とされています。都市銀行や信託銀行などから融資を受けるには、1,000万円程度の年収が求められます。基準ラインの700万円なら、地方銀行や信用金庫などが主なターゲットとなります。年収が500万円に達しないようなら商工中金やノンバンクの金融機関等が融資を引き受けてくれる可能性があります。
年収300万円でもローンは利用できるか？
年収300万円の場合は、まず年収を上げる努力をしたほうがよいでしょう。不動産投資ローンの宣伝文句などに「年収300万円でも可能」というのを見かけますが、これにはウラがあります。というのは、年収300万円以下で融資を受けるとなると、融資額を減額されたり、金利が高くなったりする場合があるからです。そうなると好条件の物件というよりも限度内の物件にしか手が出せなくなります。金利が高ければ返済額も上がり、低い収益に高い返済が重なり、せっかくの投資が思ったような利益を上げられなくなってしまいます。
不動産投資ローンを有利に利用するためにできる3つのこと
年収に応じてローンを賢く利用することが不動産投資の成功のポイントであることはわかりましたね。では年収が簡単に変わらない以上、多少不利な条件でも甘んじて受け入れるしかないのでしょうか？ そんなことはありません。少しでも有利にローンを組む方法について説明します。
ローン審査で問われる属性とは？
ローンを組む際に金融機関が審査をする基準となる要素を属性といいます。まず年収や就労状況が問われます。申請時の収入だけでなく、それが安定して得られる環境にあるかということも重視されます。勤務先や勤続年数などが問われるのは、この安定性の属性を見ているわけです。家族構成も関係してきます。配偶者がいれば連帯保証人として信用度が上がるからです。また共働きなら世帯としての年収も期待できるので、特に本人の年収が境界線上にある場合には有利に働くことが多いようです。資産状況は重要な属性となります。預貯金や有価証券等はもちろん、住居が持ち家などであれば、現金化が可能な資産として有利に働きます。他のローンの借り入れの有無も問われます。特に住宅ローンや高価な車のローンなど返済額が大きいものは、審査では不利に働きます。クレジットカードの返済額が大きかったり、返済遅延があったりした場合も審査に影響することがあります。
属性を上げる方法1 不安定な副業を避ける
年収を上げるために副業を考える方も多いと思いますが、不安定な業態のものだったり、収入が不安定なものだったりすると逆効果になり得ます。年収の安定性を疑わせる要因と成りかねないからです。また独立して仕事を始めようと考えている場合も注意が必要です。独立直後は安定性を得られないと考えられやすいからです。ローン申請時には、できるだけ安定した就労状況のもとで話を進められるようにしましょう。
属性を上げる方法2 クレジットカードの解約や限度額引き下げ
クレジットカードの利用や返済の履歴はクレジットヒストリーとして保存されています。これは信用に関わる重大な情報として利用されます。大して利用していないからと安心してはいけません。必要以上に多くのカードを持つことは、借入総額が大きくなりやすく、返済能力に疑念を持たれやすくなります。使っていないカードを解約したり、借入限度額を引き下げたりすることは有利に働きます。
属性を上げる方法3 他のローンを見直す
他に利用しているローンがある場合は、できるだけその負担を小さくすることが必要です。一部繰り上げや全額繰り上げで残額を減らしたり、借り換えによる金利抑制や契約先をまとめて毎月の返済額を減らしたりすることが有効です。これらのことで信用も上がりますし、ローン残額の減少で新たな借入可能額が生じることも期待できます。
年収500万円以下で不動産投資を目指す
年収が500万円以下で不動産投資をするのは難しいのでしょうか？この年収では不動産投資ローンを有利な条件で組むことはなかなか困難ですし、属性を上げる努力にも自ずから限界はあります。しかしそうした厳しい条件の中でも不動産投資を行うことは可能です。3つの方法をお教えしましょう。
1 自己資金を増やす
焦らずにまず足元を固める考え方としてオススメなのは、自己資金を増やす方法です。希望する物件価格の2割程度の自己資金があれば、融資の審査に有利に働くと言われています。年収に不安がある場合もしっかり貯蓄をすすめることで、金銭の管理能力があるという評価を受け、比較的大きな借入額でも審査を通りやすくなリます。地道な貯蓄に取り組むことで、自己資金も信用も得られるというわけです。
2 不動産投資会社に相談する
会社を通すと手数料など余計な出費がかさむと考えている方もいるかも知れませんが、それを上回るメリットもあります。不動産投資会社は金融機関と連携している場合があり、取扱い物件の担保価値があらかじめ保証されていることがあります。そうなれば属性さえ問題がなければ容易に融資が受けられます。また、金融機関との交渉場面でも個人的に取引するよりも信用を得やすくなります。投資会社としての豊富な経験を持った専門家のサポートを受けられるのも大きなメリットです。
3 日本政策金融公庫を利用する
政府が出資している日本政策金融公庫は、民間の金融機関よりもローンの審査基準が低いと言われています。一般的には契約が困難と考えられるような属性の場合でも融資に積極的な特性がり、比較的挑戦しやすい金融機関です。融資の限度額が明確なので、借入額を具体的に決めて交渉にあたるとよいでしょう。ただし政府出資の金融機関なので、公共料金や税金等の未納があると融資拒否の事由となり得る点には注意が必要です。
番外編 年収を問わない不動産クラウドファンディング
年収を問わずに1万円からでも不動産投資が始められる方法もあります。「そんな方法があるならはじめに言ってよ」という方もいらっしゃるでしょうが、厳密に言うとこれはいわゆる不動産投資ではありません。
不動産クラウドファンディングとは？
その方法とは不動産クラウドファンディングです。これは不動産投資会社などが運営主体となり、インターネットで複数の出資者から投資を募って不動産に投資するものです。出資者はその出資額に応じて家賃などの運用利益によるインカムゲインや、売却によるキャピタルゲインの分配を受けることになります。不動産そのものに出資するのではなく、直接不動産を所有するわけでもありません。
不動産クラウドファンディングの4つのメリット
不動産クラウドファンディングの第1のメリットは、なんと言っても自己資金が少なくても始められる点です。1万円から始められるものも多く、分散投資させることでリスクを低減させられるのも魅力的です。その手軽さもメリットです。現物の不動産投資のように購入や登記の手続きも不要で、すぐに投資が始められます。また運用を運営会社に任せられる点も手軽と言えます。第3のメリットは短期運用が可能な点です。現物投資だとローンの完済や利益確保に長期間を要しますが、クラウドファンディングでは数か月から2年程度の運用で結果が出せます。4つ目はクラウドファンディングでは優先劣後方式（運営会社の総資産の一定割合を劣後出資し、その分までは出資者の損失を計上しない）を採用しているものが多いことです。このことにより投資の最大の不安である元本割れのリスクを軽減できます。
不動産クラウドファンディングの落とし穴
いいこと尽くめのような不動産クラウドファンディングの落とし穴は、現物不動産投資では融資対象にならなかったような物件が扱われている可能性があることです。こうした物件がファンドとして扱われている場合、当然ながら利益を得ることは困難と言わざるを得ません。気軽に始められるからこそ運営会社やファンドの内容についてよく吟味する必要があります。
不動産投資は年収がいくらからでも応じた取り組み方がある
不動産投資は安定した収入を得ることも可能な魅力的な投資です。しかし初期投資が大きく、資金調達のためにローンを組むとなると一定の年収が求められることも見てきました。しかし年収の多寡がそのまま不動産投資の可能性を規定するものではありません。クラウドファンディングを含めた多様なアプローチを見据えながら、自分の年収に応じた、より魅力的な投資を考えてみることで楽しみも膨らみます。
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