不動産投資が失敗する理由とは？具体例と対策を解説

不動産投資に失敗するとはどのような状態？
不動産投資に失敗する理由
不動産投資を成功させるコツ
不動産投資は慎重に時間をかけて行おう

不動産投資に失敗するとはどのような状態？

はじめに、不動産投資に失敗するとはどのような状態を指すのか紹介します。不動産投資は最初はマイナスでスタートすることもあるため、一概に赤字だから失敗とはいえません。

物件を売却したら赤字になる

最も分かりやすい不動産投資の失敗は物件を売却したら赤字になる状態です。不動産投資はローンを組んで購入するケースも多いですが、自分が住むわけはないので運営中の収益と売却益を足すので黒字になりやすいのです。赤字になる場合は、運営中の収益がほとんどなかったか、購入した金額よりかなり低い金額でしか売れなかったときでしょう。購入して賃貸に出したものの全く借り手がつかなかった場合や、物件の修理やリフォームに多額な費用がかかり、収益をほぼ喰い尽してしまった状態のときなどは、物件を売却しても赤字になりやすいものです。

運用中の赤字は失敗ではない

なお、物件を運用中に赤字が出てもそれは失敗ではありません。「これ以上物件を持っていてもたいした利益にならない」と考え、売却したとき、最終的な決算が黒字になっていれば不動産投資は成功といえます。ですから、収益が上がらない物件は、物件が価値のあるうちに売却するのがおすすめです。

赤字が大きいと破産する可能性もある

不動産投資は初期費用がかかります。ワンルームの物件でも立地が良ければ購入費は1千万以上必要です。フルローンで物件を購入した場合、多額の赤字を抱えたまま投資はスタートします。これを黒字に近づけるのが不動産投資です。もし、赤字が減らないどころか物件を手放したときに膨れ上がった状態であったら、破産する可能性もあります。自己破産や財務整理をすれば借金を払う必要はなくなるでしょう。しかし、カードが作れない、新しいローンが組めないなどいろいろなことが不自由になります。破産しないまでも大切な預貯金を失ってしまえば、心身に受けるショックは相当なものです。

不動産投資に失敗する理由

では、不動産投資に失敗する理由には何があるのでしょうか？ここでは、不動産投資に失敗する代表的な理由を紹介します。不動産投資を行う前に一読して参考にしてみてください。

物件をよく確認せずに購入してしまった

不動産投資を行う際、物件をよく確認することが鉄則です。可能ならば日中と夜間、晴れの日と雨の日など条件を変えて見学に行き、利益が出る物件かどうかを確かめることが大切になります。しかし、家から遠いとか、不動産会社から絶対に儲かる物件だと強く進められたことなどを理由に、物件をよく確認しないまま購入してしまうケースもあります。特に、東京や大阪などの都市部の物件はいくらでも借り手がつくイメージがあるため、実際に物件を見学せずに購入を決めてしまうこともあるでしょう。しかし、物件は実際に目で見てみないと価値はわかりません。人気地区の物件でも、築年数や間取り、住人の質により借り手がつきにくい物件もあります。不動産会社の言葉を鵜呑みにせず、自分の目で確かめ、判断することが大切です。

見通しの立て方が甘かった

不動産投資は初期費用を5年、10年という長い時間をかけて回収して利益をあげていく投資方法です。物件は購入して終わりではありません。時間がたてばリフォームも必要です。また、台風や地震などで物件が被害に遭うこともあります。さらに、住人が孤独死や自殺をした場合は心理的瑕疵物件となり、価値が大幅に下がってしまいます。リスクを挙げればきりがありませんが、見通しを楽観しすぎてもいけません。「2年ごとに住人が入れ替わり、皆キレイに使ってくれて最低限のハウスクリーニングだけですめば、3年で利益が出る」などという考え方は危険です。

不動産屋のいわれるがままに物件を購入してしまった

不動産屋は物件を売却するのが仕事です。嘘や誇大広告を使って買い手を集めて物件を売るのは違法ですが、利益が出ないかもしれない物件をオススメ物件と売ってはならない、という決まりはありません。不動産屋が物件のメリットを挙げて買い手にプッシュするのは、ビジネスとして当たり前です。その話が本当かどうかを判断するのが、買い手の義務です。それを怠り、「不動産屋が儲かると言ったから」という理由だけで物件を購入すれば、失敗する可能性は高くなります。特に、マンション一棟買いなど高額な投資をする場合は慎重になりましょう。

節税や資産形成という言葉に踊らされてしまった

不動産投資は節税や資産形成に役立ちます。親や兄弟から遺産を受け継いだとき、それを活用するために不動産投資にチャレンジする人もいるでしょう。しかし、資産形成や節税は不動産投資以外出も可能です。本当に不動産投資以外に方法はないのかよく考え、物件の状態と比較して投資を決めましょう。焦って投資をすると失敗する可能性が高まります。悩んだときは税理士などにも相談してみてください。

不動産投資を成功させるコツ

では、不動産投資を成功させるにはどのような点に注意すればいいのでしょうか？ここでは、その代表例を紹介します。

物件は可能ならば現地に足を運んでみる

物件は可能な限り自分の目で確かめることが大切です。立地条件だけでなく、管理の状態や近隣の環境などもチェックしてみましょう。物件が遠くてどうしても足を運べない場合は、ほかの不動産会社のホームページなどを確認し、周囲の環境や住人の室、同等レベルの物件の価格などを調べてみてください。物件の価格が極端に高かったり安かったりする場合は要注意です。

不動産仲介会社の話を鵜吞みにしない

不動産の仲介会社は仲介のプロであって投資のプロではありません。不動産投資をするならば、仲介業者だけでなく不動産投資会社のアドバイスも聞き、かつ自分でも物件について調べてみましょう。ほかの不動産仲介会社のホームページなどを参考に、本当に物件に不動産仲介会社のいうような価値があるのかを確認します。物件が建っている地域の口コミなども参考になります。なお、購入を急かすような不動産仲介会社は利用しない方がおすすめです。

不動産投資に焦らない

不動産投資は一度に数百万円以上のお金が動く大がかりな投資です。ですから、投資物件は時間をかけて選びましょう。確かに、良い物件はすぐに売れてしまいます。しかし、不動産投資の初心者は一瞬で良い物件を見抜くのは難しいものです。また、クラウドファンディングを利用すれば少額で不動産投資が可能です。投資はリスクがあります。万が一失敗しても傷をできるだけ少なくするような方法を選ぶことが大切です。