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不動産投資シミュレーションとは何か？
不動産投資シミュレーションとは、不動産投資による支出と収入を見積もり、どの程度利益が出るのかを試算することを指します。不動産投資における支出とは、物件の購入価格やメンテナンス費用、立て替え費用などが挙げられます。一方収入とは、家賃収入や資産売却による収入などがあります。不動産投資とは、数年から数十年単位で継続して行うものです。そのため、長期スパンで見た計画性は欠かせません。将来的にどのような支出が発生するのかをできる限り正確に見積もることによって、健全な不動産運用が実現します。
不動産投資シミュレーションを行う理由
不動産シミュレーションを行う主な理由は、不動産を購入する前からあらゆる事態を考慮し,投資行動の判断基準を明確化しておくためです。思いもよらない事態が起きたときに、投資の目的や方向性を決めておかないと短期的な視点で投資行動を取ることにつながります。その場合、長期的に見て正しい判断であったのかを確かめることが難しくなってしまいます。不動産投資では、数十年単位で考えて利益の上がる判断をすることが求められます。投資行動を取る上での正しい判断基準を定める手段として、不動産シミュレーションを活用していきましょう。
不測の事態が起きても対応できるか確認する
予想していない事態に対応できる余裕がある投資戦略かどうかを、不動産シミュレーションで確認することが大切です。不動産投資は長期戦です。数年、数十年の間にどのようなことが起こるかは誰も予想はつきません。そのため、不確実性も考慮に入れたシミュレーションをしておくことが求められます。自然災害による設備損傷や、空室率の上昇などの可能性を0にすることはできません。突然のリスクにも対応できる利回り計算をいくつかシミュレーションしておくことは、いざというときの軌道修正をする上で大切です。
現実的な出口戦略が立てられるか確認する
不動産投資においては、不動産そのものを売却することでも収入を得られます。不動産の資産を手放すことを出口戦略といい、どのタイミングで売却するのかを考えておくことも重要です。資産購入から、家賃収入を得るインカムゲインの期間を経て、最終的に資産を売却するまでの間に、収入を最大化することが不動産シミュレーションをする一番の目的です。経年劣化による家賃の下落幅を考慮することも大切ですが、出口戦略についても考慮することは不動産シミュレーションをする上で欠かせません。資産が負債になる前に、適切な投資行動とるための判断材料にしましょう。
不動産投資シミュレーションに必要な情報
不動産投資のシミュレーションをする上で正確な情報を仕入れることは必要不可欠です。シミュレーションに加味する情報が不足していた場合、大きな誤差が生じる可能性があります。不動産投資は長い期間をかけておこなう資産運用です。数十年にわたる運用期間があるため、初期情報の正確さが求められます。ここでは、不動産投資に必要な情報を紹介していきます。
購入物件にまつわる基礎的な情報
資産にする物件に関する情報を把握しておくことは、不動産投資の基礎中の基礎です。物件の運用方針を定めるためにも、必要最低限の情報を集めておく必要があります。 具体的な物件に関する必要な情報は以下の通りです。 ・購入金額 物件の購入費用の他に、初期費用がかかることも押さえておきましょう。 ・周辺情報 周辺の家賃相場は、物件の家賃を決める上で重要な判断材料です。 ・土地の特徴 建物の資産価値のみならず、土地の資産価値にも注目しましょう。売却時のキャピタルゲインに関わります。 ・間取りと入居期間 空室率や家賃下落の相場を予想するのに役立ちます。 他にも、建物の広さや、修繕履歴なども大切な情報です。物件を購入する際は、これらの情報に注目しましょう。
物件購入に必要な金額
物件購入にかかる金額は、さまざまな費用が含まれます。土地や建物だけでなく、さまざまな経費が必要になります。具体的な諸費用は以下の通りです。 ・不動産取得税 ・印紙税 ・ 仲介手数料 ・ 固定資産税および都市計画税の清算金 これらの費用を考慮した上で、不動産シミュレーションを組み立てるようにしましょう。
不動産を運用していく上で必要な税金
不動産を運用すると、税金がかかります。税金もシミュレーションする上で必要不可欠な情報になるため見落とさないようにしましょう。不動産取得税だけでなく、固定資産税も徴収されます。固定資産税は、固定資産税評価額に基づいて計算されます。固定資産税評価額は物件の7割程度になることが多く、これに税率1.4％を乗じて、特例などで減額されて税額が決定します。税制に関する情報は複雑になりますが、しっかり理解した上で運用するようにしましょう。
不動産投資のシミュレーションで気を付けるべきこと
不動産投資のシミュレーションではリスクを適正に見積もることが大切です。投資におけるリスクとは変動の幅を指します。想定している利回りや家賃からどれくらい振れる可能性があるのかを把握するようにしましょう。ここでは、不動産投資のシミュレーションで考慮すべきポイントについて解説します。
家賃の変動を想定しておく
不動産投資において主な収入は家賃によるインカムゲインです。ここで見落としてはならないのは、建物の経年劣化による家賃価格の下落になります。反対に、人口動態や地価が変動することで、家賃を高く設定できる可能性もあります。つまり、物件購入時の家賃から変動することを念頭に置いておかなければなりません。大切なのは、周辺物件の家賃変動率や下落推移です。不動産購入の際には、担当者に確認しておきましょう。
周辺物件との家賃相場を合わせる
周辺の家賃相場は、家賃価格を決定する上で重要な判断材料になります。入居者はできるだけ安い価格で部屋を借りたいと考えるのはごく自然なことです。そのため、周辺の物件からかけ離れた家賃設定の場合、借り手がつきにくくなります。空室リスクを最低限に抑えるためにも、周辺物件の家賃相場とあわせましょう。
災害や設備の劣化を考慮する
不動産投資を運営していく上で、室内設備の不具合や自然災害の影響をうけることも考慮に入れましょう。特に室内設備の劣化は、交換タイミングの予測が立つので想定しやすいです。難しいのは災害で、いつ地震や台風に見舞われるかは誰も予想できません。災害によるリスクを少しでも避けるためにも、市区町村が公表しているハザードマップなどを参考に危険度を適正に見積もりましょう。
不動産投資シミュレーションに便利なツール
ここでは、使いやすいシミュレーションツールを紹介していきます。基本的に無料で公開されているので、手軽に始められるのが魅力です。気になるものがあれば、試しに利用してみることをおすすめします。
Web上に公開されている無料シミュレーションツール
Web上には、大手不動産会社のシミュレーションツールが公開されています。基本的に無料で使用できるため、概算をしてみたいときなどは手軽に利用できておすすめです。また、ツールを触りながらいろいろな物件でシミュレーションしてみることも非常に勉強になるでしょう。
無料のスマートフォンアプリ
現在、無料で利用できるスマホアプリも充実しています。不測の事態を少しでも軽減するためにも、事前に把握できるリスクは押さえておくべきです。スマートフォンで手軽にシミュレーションできるため、大変便利です。
エクセルテンプレート
Excelのテンプレートでシミュレーションすることも可能です。Excelを用いる場合、ご自身で設定を変更できるため自分専用にシミュレーションツールをカスタマイズできます。不動産投資に慣れてきたら、シミュレーションツールをカスタマイズするのもおすすめです。
不動産投資シミュレーションを有効活用しよう
不動産投資を行う上で、利回りをシミュレーションすることは欠かせません。不測の事態に備えて適正なリスクヘッジをとったうえで、投資判断をすることが求められます。安定して利益を上げるためには、客観的なデータをもとに適切な投資行動をとれているのかを評価することが重要になります。使いやすいシミュレーションツールを用いて、さまざまな物件でシミュレーションしてみることをおすすめします。
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