不動産投資で節税は可能？3つの税金対策と確定申告の方法を紹介

不動産投資が節税になる理由
- 不動産投資ってどういうこと？
- 不動産投資をすると所得税がかかる
不動産投資をすると3つの税金の節税に
法人化をして不動産投資をすると節税になる？
不動産投資で節税対策をするには確定申告を
不動産投資で節税するときの注意点
不動産投資で節税して資産を育てよう

不動産投資が節税になる理由

不動産投資が節税になるのは、赤字になりやすい不動産所得とそれ以外の給与所得などとを損益通算できるからです。たとえば給与所得が600万円、不動産所得が200万円の赤字だった場合、損益通算をすると所得額が600万円-200万円で400万円になり、給与所得だけのときよりも節税になります。

不動産投資ってどういうこと？

不動産投資とは建物や宅地などの不動産を購入し、第三者に貸して収入を得ることをいいます。または購入した不動産を売却し、キャピタルゲイン（売却益）を得ることも不動産投資にあたります。過去のバブル期は不動産投資の主目的はキャピタルゲインで、賃貸収入を重要視しないのが一般的でしたが、現在は賃貸収入を得ることが不動産投資の主目的になっています。

不動産投資をすると所得税がかかる

不動産投資で建物や宅地を貸し付け、収入を得ていると所得税がかかります。不動産所得は、総収入額から必要経費を差し引くと算出できます。不動産などの固定資産を取得した場合、その費用をまとめて経費計上はせず、数十年に渡って分割して計上する「減価償却」を行います。たとえば不動産投資用にマンションを購入した場合、建物の耐用年数に応じた年数で購入費を分割して経費に計上します。耐用年数は木造なら22年、鉄筋コンクリート造なら47年です。減価償却中は不動産所得が赤字になりやすいため、節税になります。

不動産投資をすると3つの税金の節税に

不動産を購入して不動産投資を行うと、所得税・住民税と相続税、贈与税が節税できます。おおまかなしくみを知って、適切に経費計上できるようにしましょう。

所得税と住民税の節税

所得税と、都道府県と市区町村に納める住民税は、所得額が大きくなるにつれ税額もアップします。赤字になりがちな不動産所得と給与所得などを損益通算すると、所得額が減って所得税と住民税を節税できます。

贈与税の節税

贈与税とは他の人から財産を無償で提供されたとき、受取人が納める税金をいいます。贈与税の基礎控除は年間110万円のため、それを下回る贈与の場合は贈与税がかかりません。贈与税の算出には国税庁の「相続税評価額」を用いるきまりがあります。そのため贈与した不動産の贈与税は、時価よりも2〜3割ほど下がった相続税評価額を使って算出されます。不動産を現金化してから贈与されるよりも、不動産のまま贈与された方が節税になります。ですが不動産の取得直後の贈与は、あからさまな節税対策を指摘される可能性があることを覚えておきましょう。不動産の贈与で節税できる反面、贈与された財産に対して5％程度の税金がかかること、不動産取得税と登録免許税がかかることも知っておきたいポイントです。

相続税の節税

相続税とは、故人から財産を相続した相続人が納める税金をいいます。相続税も贈与税と同様に相続税評価額を使うため、不動産を相続すると時価よりも2〜3割ほど低い額で税金を算出します。さらに相続した不動産が借家や借地だった場合は、さらに相続税評価額が下がることもあります。たとえば現金で1億円相続すると、1億円に対して相続税が課税されますが、1億円で不動産を購入してから相続すると相続税評価額の8,000万円ほどに対して相続税が課税されるため、節税になります。

法人化をして不動産投資をすると節税になる？

個人の所得税・住民税の税額は、所得額の大きさによって税額が決まる「累進課税制度」を採用しており、最大税率は55％です。それに対し法人税の最大税率は33％のため、所得額が大きい人は法人化した方が節税になります。また、不動産を法人所有にすると家族を役員にでき、役員報酬を計上して不動産所得を減らせます。一方で法人は利益額に関係なく、事業規模に応じた法人住民税が毎年一定額かかり、社会保険に必ず加入しなければなりません。そしてこれらは、個人のときよりも額が大きくなることを覚えておきましょう。

不動産投資で節税対策をするには確定申告を

サラリーマンでも不動産投資の収入がある人は、確定申告が必要です。確定申告とは税務署に自分が納める税金を届け出ることで、1年に1度、2月16日〜3月15日の期間に前年分の納税額を申告し、税金を納めます。不動産所得が年間48万円以上ある人は原則として確定申告が必要。不動産所得がそれ以下の人でも、確定申告をすることで節税が可能です。

白色申告と青色申告はどちらが良い？

確定申告には「白色申告」と「青色申告」とがあります。青色申告は白色申告の単式簿記とは違い、複式簿記の帳簿が必要なので手間はかかりますが、最大65万円の青色申告特別控除を受けられ、より節税になります。青色申告で不動産所得の確定申告をするためには、事前に事業届と青色申告承認申請書を提出しなければなりません。複式帳簿が複雑で手に終えないと感じる方は、会計ソフトを利用するのがおすすめです。最近は無料で試せるもの、スマホで手軽に利用できるものもあります。

経費が大きいと所得が減って節税に

経費が多くなればなるほど、不動産所得が減って節税になります。確定申告で経費にできる項目の一例を紹介します。・ローンの利息：不動産をローンで購入した場合、元金返済分は経費にはなりませんが、建物の利息分は経費にできます。・管理費：不動産の建物設備の保守と点検作業、消防設備の法定点検、清掃などの費用にあたります。また、不動産管理会社に管理を委託している場合、その委託料も経費にできます。・修繕費・修繕積立金：不動産のメンテナンス作業や破損部分の修繕、クリーニング費用などと、不動産の経年劣化に備えて積み立てておく費用をいいます。・税金：毎年納める固定資産税や都市計画税、不動産購入時の不動産所得税や印紙税などは経費にできます。・損害保険料：不動産にかけている地震保険や火災保険料などです。そのほか不動産に関連する書籍などの購入費や、不動産投資の際に使った電話や手紙などの通信費、経理を税理士に任せた場合の税理士費用なども経費にできます。

減価償却費と家族への給与も経費計上できる

建物の取得費用を所定の耐用年数で割り、毎年経費に計上するのが「減価償却費」です。確定申告で減価償却費を計上すれば長期間不動産所得を減らせ、節税ができます。また、青色申告にすれば家族へ「専従者給与」を出せて、経費に計上して節税できます。白色申告では専従者給与を経費にできず、代わりに配偶者86万円、それ以外の家族では50万円の専従者控除が受けられます。

サラリーマンは損益通算で課税所得を算出

サラリーマンなどで不動産所得とは別に給与所得のある方は、確定申告で「損益通算」が可能です。不動産所得が減価償却費などで赤字になった場合に給与所得などと合算し、総所得を減らせるため、所得税と住民税を軽減することが可能です。

不動産投資で節税するときの注意点

不動産投資をする本来の目的は節税ではなく、将来のための資産形成や収益獲得手段を増やすことにあります。また、相続や贈与を前提とした不動産購入は、税務署から指摘される可能性も考えられます。不動産投資は資産形成を第一に考え、節税はプラスアルファのメリットと捉えましょう。節税には個人型確定拠出年金「iDeCo（イデコ）」や、個人年金保険の加入など不動産投資以外の方法もあります。自分に合った選択肢が見つけられるよう、アンテナを張っておくとよいでしょう。