不動産投資は少額から始められる？初心者にもおすすめな投資方法を紹介

不動産投資は少額からスタートできる？
少額から始める不動産投資（1）「不動産クラウドファンディング」
少額から始める不動産投資（2）「REIT（不動産投資信託）」
少額から始める不動産投資（3）「不動産小口化商品」
低予算収益物件への現物投資という方法も
少額不動産投資は本格的な不動産投資への第一歩

不動産投資は少額からスタートできる？

不動産投資には現物投資以外にも様々な投資方法があります。莫大な手元資金が必要というイメージの強い不動産投資ですが、中には1万円からスタートできる投資法も存在します。今回は、初心者でも気軽にスタートできる少額不動産投資について紹介します。

少額から始める不動産投資（1）「不動産クラウドファンディング」

少額不動産投資として、近年特に注目を集めているのが「不動産クラウドファンディング」です。ここからは不動産クラウドファンディングの特徴やメリット、注意点について解説していきます。

不動産クラウドファンディングの特徴と期待できる利回り

不動産クラウドファンディングとは、不動産投資特化型のクラウドファンディングです。不動産クラウドファンディングは以下のような流れで行われます。 1. ファンドが掲示する物件概要や利回りを参考に投資先を決める 2. 任意額を選んだファンドへ投資する 3. 集まった資金をもとにファンドが不動産投資を行う 4. 発生した利益（賃貸収入や売却益など）を投資家へ分配する 2年程度の運用期間が設定されているのが一般的で、運用期間終了後に投資元金は投資家へ返済されます。投資物件やプロジェクトにより差はありますが、利回り相場は4〜7％程といわれています。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングのメリットを紹介します。・不動産投資が1万円から可能サービスや案件により異なりますが、多くの不動産クラウドファンディングは投資最低金額を1口1万円と設定しています。大きな元手がなくても、少額から気軽に不動産投資が始められるのは不動産クラウドファンディングの最大のメリットです。・不動産管理・運用のコストや手間がかからない修繕や管理など不動産の運用はすべてファンド事業者が行います。そのため、投資家に不動産運用に係るコストや手間がかからないのもメリットといえるでしょう。

不動産クラウドファンディングの注意点

メリットの大きい不動産クラウドファンディングですが、投資前に知っておきたい注意点もあります。・元本割れや貸倒れのリスクはゼロではない不動産クラウドファンディングでは、「優先劣後出資」や「マスターリース契約」など不動産投資のリスクから投資家を守る仕組みが設けられているところが多くあります。しかし、ファンドによってはこの仕組みが設定されていないケースもあるので注意が必要です。また、投資家保護の仕組みがあっても、ファンドの破綻や倒産、不動産の暴落など、貸倒れや元本割れのリスクはゼロではありません。投資をする前には必ず、リスクや投資家保護の制度の有無について確認しましょう。・レバレッジ効果は薄い不動産投資におけるレバレッジ効果とは、銀行などから融資を受け、自己資金を超える大きな物件を購入し、高い収益をあげることを指します。現物の不動産投資とは異なり、不動産クラウドファンディングの場合は、このようなレバレッジ効果は期待できません。そのため、不動産投資により大きな利益をあげたい人には不向きで、リスクを抑えながら安定した分配金を得たい人向きの投資法といえます。

少額から始める不動産投資（2）「REIT（不動産投資信託）」

REIT（リート）とは、「Real Estate Investment Trust」の略称で、不動産を対象にした投資信託を指します。ここからはREITの特徴やメリット、注意点について解説していきます。

REIT（不動産投資信託）の特徴と期待できる利回り

REITは以下のような仕組みで運用されています。 1. REITを運用する不動産投資法人が「投資証券」を発行 2. 投資家が発行された投資証券を購入 3. 集まった資金をもとに不動産投資法人が不動産などへ投資を行う 4. 発生した利益（賃貸収入や売却益など）を投資家へ分配する REITは株式や一般的な投資信託と同様、証券会社を通じて気軽に購入・売却が可能です。日本国内で運営されているREIT（J-REIT）の平均利回りは3.33%（2021年6月末現在）。銘柄によって利回りには大きな差があり、中には5％を超える利回りを記録しているものもあります。

REIT（不動産投資信託）のメリット

REITのメリットを紹介します。・不動産投資が数万円から可能銘柄によって異なりますが、上場済のJ-REITの中には、1口2～5万円程度で購入できるものもあります。高いものでも、50～80万円程度で購入できるため、現物投資と比較すると手が出しやすいといえます。・初心者でも利益が期待できる REITでは、不動産投資のプロが物件の選定〜運用まですべて行うため、知識がない初心者の方でも利益が期待できる可能性が高いといえます。また、複数の銘柄へ分散投資が可能なため、現物不動産投資と比較するとリスクを抑えた投資ができる点も魅力です。

REIT（不動産投資信託）の注意点

REITへの投資前に知っておきたい注意点を紹介します。・相場変動が激しい REITは、一般的な株取引のように証券会社で気軽に売買できるため、市場の影響を受けやすい特徴があります。現物不動産投資と比較するとボラティリティ（値動き幅）が大きいので、注意が必要です。・利回り低下や元本割れのリスクも市場の環境変化などによる不動産投資法人の経営破綻、自然災害等による投資対象不動産の損壊などにより、利回り低下や元本割れを引き起こすリスクはゼロではありません。

少額から始める不動産投資（3）「不動産小口化商品」

不動産特定共同事業法の整備により近年注目度が高まっているのが「不動産小口化商品」です。不動産小口化商品には「任意組合型」と「匿名組合型」の2種類がありますが、ここからはより現物不動産投資に近い「任意組合型」の特徴やメリット、注意点について紹介します。

不動産小口化商品の特徴と期待できる利回り

不動産小口化商品とは、1つの不動産を小口化（1口100万円程度）販売し、得られた利益を投資額に応じて出資者に分配する商品を指します。商品の売主は、国土交通大臣もしくは都道府県知事の許可を得た不動産特定共同事業者となります。任意組合型の場合は、出資を行った投資家が共同で事業主体となり、10年〜数10年の長期運用を行います。出資する物件により異なりますが、平均して3〜4％程度の利回りが期待できるとされています。

不動産小口化商品のメリット

不動産小口化商品（任意組合型）のメリットを紹介します。・価値のある優良物件を購入できる不動産価値の高い優良物件はその分物件価格も高額になります。このような価格の高い物件も、不動産小口化商品であれば1口100万円程度で購入が可能です。・不動産管理・運用のコストや手間がかからない不動産の管理や運用は販売事業者が行うため、出資者にはコストや手間がかかりません。・相続税対策になる不動産小口化商品の相続には、現物不動産と同様、不動産税制が適用されます。そのため、同額を現預金で相続する場合と比べ、相続税の節税効果が期待できます。

不動産小口化商品の注意点

不動産小口化商品（任意組合型）への出資前に知っておきたい注意点を紹介します。・現物不動産投資と比較すると利回りは低い物件の管理や運用は販売事業者へ委託するため、出資者へは諸経費や手数料が引かれた利益が分配されます。低リスクで不動産投資ができる反面、現物不動産投資と比較するとやや利回り面では劣る傾向があります。・元本保証や賃料収入保証はない不動産小口化商品には元本保証や賃料収入保証がないため、元本割れのリスクはゼロではありません。ただし不動産小口化商品は、不動産を小口化することでリスク分散を行っているため、一般的な現物不動産投資よりはリスクは低いと言えます。

低予算収益物件への現物投資という方法も

現物不動産の所有権を手にしたいという方には、低予算収益物件への現物投資もおすすめです。低予算収益物件への現物投資とは、ワンルームマンションや築年数の経った戸建て賃貸物件など、少ない予算（おおよそ1,000万円以下）で購入できる収益物件を探し、実際に購入、運用するという方法です。理想として物件価格の15〜30％の自己資金が必要となりますが、3～10％程度の利回りは期待できます。ただし、物件の選定を誤ると空室リスクも高くなり、収益がゼロとなる可能性もあります。