不動産投資を継続的に成功させるためには、投資物件の立地において、賃貸需要がどれほどあるか理解することが重要です。
賃貸需要があまりないところで収益物件を購入してしまうと、入居者がなかなか見つからず空室に悩まされることになるかも知れません。
そこで、この記事では、賃貸需要が高いエリアの特徴を挙げ、賃貸需要の調べ方、調べる際の注意点について詳しく解説します。
1.賃貸需要が高いエリアの特徴
賃貸需要が高いエリアには共通した特徴があります。
この記事では代表的な項目をあげていきます。
(1)都心部（主要エリア）
(2)駅近
(3)便利（生活するために必要な施設（スーパーや薬局など）が揃っている）
(4)治安が良い
1-1.都心部（主要エリア）
賃貸需要が高いエリアの一つとして、都心部（主要エリア）が挙げられます。
日本全体としては人口が減っていますが、都心部の人口は増加しています。
緊急事態宣言が出てから東京では人口の流出が増え、東京への流入が減少していますが、一時的なものと言われており、依然として東京都心部主要エリアの需要は保たれています。
新型コロナウイルスが落ち着いたタイミングで、東京への人口流入は戻ってくると予想されています。
1-2.駅近
駅から徒歩5分などの駅近物件の賃貸需要が高い理由は、通勤や通学に便利だからです。
特にワンルームマンションなどの単身者用物件であれば、入居者は駅近であることを重視します。複数路線が利用可能であれば、より賃貸需要は高くなります。
1-3.便利（生活するために必要な施設（スーパーや薬局など）が揃っている）
スーパーや薬局やジムなどの生活する上で欠かせない施設が徒歩圏内にあれば、便利ですよね。
生活に欠かせない施設が揃っているエリアは賃貸需要も高いです。
1-4.治安が良い
単身世帯・ファミリー世帯に関わらず、治安が良いかどうかは賃貸物件を探すときに重要なポイントです。
たとえば、文教地区（大学、図書館がある程度まとまった地区）などの治安の良いと言われるエリアは、ファミリー層に人気で、街も落ち着いていて清潔で綺麗なことが多いです。
逆を言えば、遊戯施設（カラオケ・パチンコ屋・ボーリング場）が多かったり、飲食店が多く夜に人が集まりやすいエリアは、街にゴミが落ちていたりします。住む上ではこういったエリアよりも、先ほどの文教地区のような落ち着いていて清潔なエリアの方が一般的には選ばれやすいでしょう。
2.賃貸需要の調べ方
ここまで賃貸需要が高いエリアの特徴を紹介しました。
ここからは実際に賃貸需要を調べる方法を紹介していきます。調べ方はいくつかありますが、どれか一つに偏って判断してしまうと投資に失敗する可能性があります。以下を総合的に確認することをおすすめします。
2-1.転入超過数(転出者数より転入者数が多い)を確認する
賃貸需要を調べる方法の1つ目として、転入超過数を参考に確認してみましょう。
転出者数より転入者数が多い状態を「転入超過」と言います。
このような状態のエリアは、人口が増えているので、賃貸需要が高いと判断できます。人口が増えているということは、それだけそのエリアに魅力・必要性を感じて人が集まっているという可能性が高いです。
ただ、転入超過だったとしても、これ一つで賃貸需要が見込まれると判断するのは危険です。総合的に判断しましょう。
2-2.賃貸空室率を確認する
賃貸需要を調べる方法の2つ目として、「賃貸空室率」を確認してみましょう。
空室率が平均よりも高いエリアは、空室になってしまう何らかの原因が潜んでいます。他のエリアの空室率との差を確認し、空室率に疑問がある場合は、該当エリアの不動産会社に尋ねてみるといいでしょう。
2-3.最寄りの不動産会社に直接聞く
賃貸需要を調べる方法の3つ目として、「最寄りの不動産会社に直接聞いてみる」方法があげられます。
アナログな方法になりますが、自分が気になるエリアに会社を構えている不動産会社に直接聞くこともおすすめです。そのエリアを中心に担当している不動産会社だからこそ、表には出てこないそのエリアの実態や詳しい情報も教えてくれます。
直接不動産会社へ訪れることが一番ですが、遠方であれば電話でもいいでしょう。
具体的な物件の条件を伝えて、入居者が集まりそうか聞きます。
「最寄りの不動産会社に直接聞いてみる」
遠方であれば電話で聞いてみるのもいいでしょう。
2-4. 賃貸募集サイトで検索する
賃貸需要を調べる方法の4つ目として、SUUMOなどの「賃貸募集サイトで検索する」方法があげられます。
賃貸物件を探す方の多くが、賃貸募集サイトを確認しますが、このサイトは、賃貸需要を調べるときにも役立ちます。
あなたが、購入を考えている物件と近い条件を入れて、賃貸募集サイトで調べてみます。このときに表示される物件数や家賃、築年数、設備の条件などを書き留めておきましょう。
築年数や条件に比べて家賃が安いようなエリアは、賃貸需要が高くないと考えられます。また、家賃が高額で掲載物件数が多いエリアの場合、賃貸需要も高いけれど、他の物件との競争率も高い可能性があります。
そのため、賃貸募集サイト単独で判断するというよりも、これまでお伝えした調査方法の結果を補足するものと考えてください。
「賃貸募集サイトで検索する」
参考：SUUMO賃貸
3.賃貸需要を調べる際の注意点
最後に、賃貸需要を調べる際の注意点を説明します。
「賃貸需要が高い」と思っても、落とし穴があるかもしれません。賃貸需要は一つの要素に偏らせず、複数の要素が存在するほうがより安心でしょう。
3-1.一つの賃貸需要に偏った収益物件は危険(大学、オフィス、企業の工場など)
この記事で、賃貸需要が高いエリアとして5つの特徴を紹介しました。
これら5つの特徴をすべて満たしている必要はありませんが、「賃貸需要が1つだけ」というのも危険です。
たとえば、賃貸需要の高い理由が「企業の工場に近い」だけだとします。たしかに工場が稼働している間は高い入居率を維持できるでしょう。しかし、経営状況の悪化や経営方針の転換によっては、その工場が閉鎖される可能性もあります。
「工場に近い」という賃貸需要だけに頼っていたエリアは一気に、空室率が上がるはずです。家賃を下げても入居希望者が現れない可能性が高いです。
そのため、賃貸需要を調べるときには、2つ～3つの賃貸需要が高い特徴を満たしているエリアから選ぶことをおすすめします。
3-2.ハザードマップも確認する
次に各種ハザードマップを確認することも大切です。
賃貸需要と直接関係があるものではないですが、天災のリスクを判断するときに役立ちます。洪水浸水想定や地震時の揺れやすさ、地震の発生確率などが表示されます。
ハザードマップは、各自治体のホームページから閲覧することができます。千代田区なら千代田区のホームページから確認してみましょう。
3-3.空室率だけでなく家賃相場も確認する
最後に、空室率だけでなく家賃相場も確認することが大切です。
賃貸需要が高い、空室率が低いと判断できるエリアでも、想定より家賃が低ければ収益になりません。
たとえば、大分県国東市の空室率は20.3％と平均的な数値です。そのため、賃貸需要としては問題ないように思えますが、希望家賃は、3万円未満が80％を超えています。したがって、賃貸経営をしても利回りが非常に低くなると予想できます。
参考：LIFULL HOME
このように、賃貸需要だけでは物件の購入可否は判断できません。
投資用物件を購入するときには、賃貸需要の高さは1つの参考情報として、家賃相場などの条件も合わせて総合的に考えることが大切です。
中古ワンルーム不動産投資「東京都心9区×駅近」を専門とする株式会社パートナーズ
株式会社パートナーズは、中古ワンルームマンションを取り扱う資産運用総合アドバイジングカンパニーです。
2011年設立から9期連続増収増益を達成しており、ベストベンチャー100にも5年連続選出されています。
株式会社パートナーズの強みは、「物件仕入れ」にあります。不動産会社から物件を仕入れるのではなく、自社で直接仕入れを行なっているので、物件の価格が「適正価格」になります。不動産会社を介さず、自社で仕入れて中間コストがかかっていないからこそ実現できることです。
また、自社で仕入れているため物件取扱い数も多く、東京都港区、中央区などの都心9区、駅徒歩5分圏内などの都心の好立地の物件を多く取り扱っています。
年間取引件数は、1101件、1日に3件以上の投資用不動産の取引が行われています。
親身な営業スタッフが揃っており、お客様にあった提案を日々心掛けています。
営業スタッフプロフィールはこちら
不動産会社に騙されるのではないか、と心配な方にこそおすすめできる会社です。
まとめ
賃貸需要が高いエリアの特徴は次の4つです。
(1)都心部（主要エリア）
(2)駅近
(3)便利（生活するために必要な施設（スーパーや薬局など）が揃っている）
(4)治安が良い
これらの特徴を2つ～3つ満たしていると、より安定した賃貸需要を見込めます。
また、実際に購入する物件のエリアの賃貸需要を調べるときには、以下のような方法が参考になります。
・転入超過数を確認する
・賃貸空室率を確認する
・希望エリアに会社を構えている不動産会社に直接聞いてみる
・賃貸募集サイトで家賃相場を確認する
どれもインターネットで無料で調べられるので、物件の購入前にはぜひ実践してください。
この記事で紹介したポイントを押さえれば、少なくとも「賃貸需要が全くないエリアの物件を購入してしまった。」という事態は避けられるはずです。
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