【節税】不動産投資で節税ができる仕組み・向く人・向かない人解説！

「不動産投資をすれば節税できる。」
このような言葉をあなたも聞いたことあると思います。

しかし、具体的にどの種類の税金を節税できるのか、どのくらい節税できるのか、曖昧なところが多いのではないでしょうか。

まず、節税できる税金は「所得税」と「住民税」です。

それではなぜ、所得税・住民税が節税できるのか、そして、不動産投資を節税目的で始めるときに目安となる年収についても解説します。

1.　不動産投資で所得税・住民税が節税できる理由

不動産投資によって節税できる可能性があるものは「所得税」と「住民税」の2つです。

そもそも所得税は名前のとおり「所得」に対して税金がかかります。この「所得」とは、単純な「入金額」とは異なるものです。たとえば、会社員として給与をもらっている場合、「所得」は額面ではありません。社会保険料控除や生命保険料控除、配偶者控除、扶養控除など、法律で定められた「給与所得控除」を差し引いた金額が「給与所得」となります。

同様に、不動産投資においても「家賃収入」がそのまま「不動産所得」とはなりません。固定資産税や都市計画税、火災保険料、地震保険料、管理費、管理会社への委託料など、不動産投資で収入を得るために必要と認められる支出は「経費」とできます。

そして、所得税額を計算するときには、給与所得と不動産所得は合算して行われます。つまり、不動産所得が赤字になっていれば、所得の合計額は減るため、所得を基準に算出される所得税額も減るというわけです。

さらに、住民税は、所得をもとに決定されます。

したがって、不動産投資で節税できる税金は所得税と住民税となります。

1-1.　不動産所得の赤字は、”会計上の赤字”のこと

節税する方法として「不動産所得が赤字になっていること」とお伝えしました。

ここでのポイントは、「会計上」ということです。

不動産投資の経費には「減価償却費」が認められています。「減価償却」とは、「価格が大きいもので経年劣化するもの（今回の場合は不動産）は購入した年に全額費用計上するのではなく、配分して費用にしましょう」という考え方です。

ただし、減価償却が認められるのは建物部分のみです。土地は経年劣化するものではないため、減価償却できないことに注意してください。

たとえば、5,000万円(建物価格3,000万円)の不動産を取得したときに、5,000万円を取得した年の費用とはせず、耐用年数に応じて、費用を配分します。

耐用年数が10年だった場合、毎年300万円として建物部分は減価償却することになります。

つまり、家賃収入から諸々の経費やローンの返済を差し引いた金額が100万円でプラスだったとしても、減価償却費の300万円も収入から差し引くことができるため、会計上は200万円の赤字です。

そして、200万円の赤字は給与所得と通算して計算するため所得金額が下がり、所得税額・住民税額も下がります。

これが不動産投資で所得税・住民税を節税できる理由です。

もちろん減価償却は税務上認められている正当な処理ですので安心してください。

2.　不動産投資で節税を考えるラインは年収800万円を超えたら

ここまで説明してきたとおり、不動産投資による節税は会計上の所得を減らすことです。

課税所得が少なくなるので、納税額も少なくなります。そのため、すでに所得がある場合には、不動産投資による節税効果は見込めます。

しかし、不動産投資によるリスクや効果を踏まえると、年収800万円を超えているかどうかが、不動産投資による節税を考える目安です。

具体的に、年収800万円、500万円、2,000万円の3つのケースで考えてみます。

どのケースでも不動産投資の物件は次のとおりで共通です。

したがって、会計上の赤字額は

600万円ー150万円ー350万円ー300万円 ＝ ー200万円

より、200万円です。

また、住民税は課税所得額の10%とします。

2-1.　年収800万円のケース

年収800万円の場合、課税所得額は449万円です。

通常の納税額は所得税が47.05万円、住民税が45.65万円となっています。ここで不動産投資の所得を所得から差し引くと、249万円です。

その結果、所得税率は10%、控除額は97,500円となるので、

(249万円×10% ー　9.75万円) × 1.021= 15.46万円

が所得税額です。住民税額は、24.90万円です。

したがって、約52万円の節税効果があります。

2-2.　年収500万円のケース

次に、年収500万円のケースです。

年収500万円の課税所得額は、248万円です。通常の納税額は、所得税が15万円、住民税が25.8万円となっています。

ここで不動産投資の赤字分を差し引くと、課税所得は48万円です。その結果、所得税率は5%になり、控除額は0円なので

48万円 × 5% × 1.021 = 2.45万円

が所得税額です。住民税額は、4.8万円です。

したがって、この場合の節税効果は約32万円です。

2-3.　年収2,000万円のケース

最後に年収2,000万円のケースです。

年収2,000万円の課税所得額は、1,742万円です。

このとき、納めるべき所得税額は430.1万円、住民税額は174.95万円となっています。同様に、不動産所得の赤字分を差し引くと課税所得は1,542万円です。

所得税率は33%、控除額は153.6万円より

(1542万円×33% ー 153.6万円) × 1.021 ＝ 362.7万円

が所得税額です。住民税額は、154.2万円です。

したがって、節税効果は約88万円です。

3.　節税目的での不動産投資失敗事例3選

このように不動産投資による結果が同じであっても、年収によって節税効果が異なります。

そのため、不動産投資で節税を考えたときには、実際にどのくらいの節税効果を見込めるのか、シミュレーションしておくことが大切です。

ここでは、節税目的での不動産投資失敗事例を3つ紹介します。

3-1.　節税効果を数年しか得られない

節税目的でワンルームマンションに投資した事例です。

ワンルームマンションに節税効果がないわけではありません。しかし、実は、ワンルームマンション投資の場合、節税効果は1年～2年程度しか大きくないです。

なぜなら、2年目以降は1年目にかかった不動産取得税や登録免許税などの諸費用がかからず、全体として費用がかからないからです。

その結果、会計上の赤字も大きくならず、期待したような節税効果を得られません。

3-2.　節税目的のはずが、給与で赤字を補填する事態に

不動産投資による節税は、減価償却による会計上の赤字を利用することだとお伝えしました。

しかし、不動産投資による節税をそのまま、「赤字を作ること」と勘違いしてしまった事例です。不動産投資で節税することを意識しすぎるあまり、減価償却費を差し引く前に、赤字になってしまいました。その赤字分は、給与から補填することになります。

その結果、赤字による所得税の還付よりも、補填した金額の方が多くなってしまい、節税目的のはずが余計な支出を増やすことになってしまいました。

3-3.　節税目的だったのに借金を作ることに

節税できると聞いて、ローンを組んで不動産を購入したものの、その後の状況の変化により借金を作ることになった事例です。

実際に、不動産を取得した数年は節税効果を得られていました。しかし、会社の業績不振により給与が減り、節税効果も減少。さらには、賃料収入も低下したことで、ローンの返済は自分の給与から持ち出すことになりました。

不動産を売却しましたが、ローンを完済するにはいたらず、借金だけが残りました。

4.　不動産投資で節税する際の注意点

最後に、不動産投資で節税する際の注意点を解説します。

大きくは3つで

(1)節税を効果的に行うなら築古の木造物件
(2)不動産投資で節税するには確定申告が必須
(3)節税「だけ」を目的とした不動産投資は本末転倒

です。

4-1.　節税を効果的に行うなら築古の木造物件

節税を効果的に行いたいなら、おすすめは築古の木造物件です。

その理由は、減価償却費を大きくしやすいからです。木造物件の法定耐用年数は22年と定められています。これは、鉄筋コンクリート造や鉄筋鉄骨コンクリート造よりも短いです。さらに、築古物件の場合、法定耐用年数を過ぎている可能性もあります。

この場合、法定耐用年数の20%で減価償却ができるので、他の構造の建物よりも減価償却費が大きくなります。

もし新築物件を選んだ場合、耐用年数が長いため減価償却費は小さいです。

そのため、節税目的のときにはおすすめできません。

4-2.　不動産投資で節税するには確定申告が必須

不動産投資で節税するには、確定申告が必須です。

赤字の場合、確定申告する義務はありませんが、所得税の還付は受けられません。そのため、確定申告は忘れないようにしてください。

また、確定申告には「青色申告」と「白色申告」があります。

節税効果が大きいのは「青色申告」ですが、事前に申請が必要だったり、複式簿記による記帳が必要だったりと手間がかかります。

それでも、控除額が大幅に上がるので、ご自身で勉強したり、費用を出して税理士に依頼したりする価値はあるでしょう。

4-3.　節税「だけ」を目的とした不動産投資は本末転倒

そもそも不動産投資は、資産形成が大きな目的のはずです。

今ある資産を運用して増やし、より豊かな生活を送りたいと思っているのではないでしょうか。

節税だけを目的に赤字経営を続けていると、家賃収入が想定より下がったり、自身の所得が下がったりしたときに、大きな負担になります。

それでは本末転倒です。

むしろ、不動産投資でしっかりと利益を出し、所得税・住民税も納めるという方が健全です。

まとめ

以上、不動産投資による節税の仕組みと、節税を考える年収の目安を解説しました。

簡単にまとめると

・不動産投資で節税できる税金は主に所得税と住民税
・節税の鍵は減価償却費
・不動産投資で節税を考える目安は年収800万円から
・節税を効果的に行うなら築古の木造物件だが、節税だけを目的にするのは本末転倒

です。

不動産投資で節税をするのであれば、あえて赤字を出すのではなく、適切な経費管理や会計処理によって「余計な税金を納めない」とする方がよいでしょう。

そのためには、1人で調べることももちろん、専門家に相談することもおすすめします。